TODO LO QUE DEBE SABER PARA OBTENER UNA HIPOTECA EN ESPAÑA

Si va a comprar una vivienda en España, puede que esté pensando en pedir un préstamo para financiar parte de la compra. Conseguir una hipoteca en España es posible para los no residentes, como explicamos en este artículo. Esta completa guía abarca todo lo que necesita saber, incluidos los consejos más importantes para que el proceso sea fluido, los pros y los contras de pedir un préstamo en España, los tipos de hipotecas disponibles y los costes asociados.

Consejos para conseguir una hipoteca en España

Si va a financiar la compra de su vivienda con un préstamo, tenga en cuenta los siguientes consejos para que el proceso sea sencillo y sin complicaciones.

1. Sopese los pros y los contras. Como no residente, es poco probable que consiga una hipoteca española con condiciones tan favorables como las de los residentes. Piense detenidamente si un préstamo le merece la pena desde el punto de vista económico y considere las implicaciones financieras que tendría para usted si (cuando) subieran los tipos de interés hipotecarios.
2. Organice su hipoteca española con suficiente antelación. Como ocurre en cualquier país, cuanto antes empiece a pensar en solicitar una hipoteca, mejor. Planificarlo con antelación le dará tiempo para buscar la mejor oferta y comparar condiciones. En cambio, dejarlo para más tarde puede dar lugar a un préstamo menos favorable para usted.
   Inicie la solicitud de hipoteca al menos dos meses antes de la fecha prevista de compra.
3. Prepara la documentación con antelación. Para su solicitud de hipoteca, tendrá que demostrar sus ingresos, su dirección y, posiblemente, su historial de préstamos en su país de residencia.
4. Compara ofertas. En España existe una gran competencia entre las entidades hipotecarias, por lo que conviene comparar y contrastar condiciones.
5. Prepárese en España. Para obtener una hipoteca, necesitará un NIE (número de identificación fiscal para extranjeros) y una cuenta bancaria española.
6. Compare costes. Cuando estudie las condiciones de préstamo de distintos bancos, asegúrese de preguntar quién se hace cargo de los gastos de la hipoteca. No todos corren a cargo del comprador, aunque algunos bancos cobran por todos ellos.
7. Cuidado con las «cláusulas suelo». Los contratos hipotecarios pueden contener «cláusulassuelo». Estas cláusulas permiten al banco cobrar un porcentaje mínimo de interés incluso cuando los tipos son más bajos. Aunque las cláusulas suelo no son ilegales, pueden considerarse abusivas, sobre todo cuando el banco no ha informado al cliente de su existencia. Pida asesoramiento profesional al respecto si es necesario.
8. No secomprometa con un banco. Busca cuidadosamente en el contrato hipotecario una cláusula que te obligue a permanecer con el banco durante un determinado periodo de tiempo (en algunos casos, los bancos exigen que permanezcas con ellos durante toda la duración del préstamo). Esto puede no beneficiarte, ya que restringe tu capacidad de cambiar más adelante a un banco con mejores condiciones hipotecarias. Ten cuidado también con las cláusulas que te atan a determinados productos bancarios, como las pólizas de seguros.
9. Considera la posibilidad de recurrir a un agente. Utilizar los servicios de un agente hipotecario puede ahorrarle tiempo y dinero, ya que se encarga de buscar y comparar por usted. Asegúrese de elegir un intermediario de confianza, con un historial probado y registrado ante las autoridades españolas.
10. Pienseen las implicaciones a largo plazo. Si contrata una hipoteca española, el plazo habitual es de 15 a 20 años. Se trata de un compromiso financiero a largo plazo.

Ventajas y desventajas de pedir un préstamo en España

Una de sus primeras consideraciones debe ser sopesar los pros y los contras de un préstamo hipotecario en España. El balance final dependerá de sus circunstancias personales y financieras, así como de sus planes a largo plazo.

Las ventajas

Entre las razones de peso para contratar una hipoteca en España se encuentran las siguientes:

Mayor presupuesto

Quizá la mayor ventaja de todas, ya que le permite comprar una propiedad más grande y/o mejor. En zonas populares entre los compradores extranjeros, un presupuesto extra suele marcar la diferencia entre una propiedad normal y una excepcional. Pero no sea demasiado ambicioso: pocos bancos españoles permiten más del 60% de préstamo sobre el valor de la vivienda (LTV) a los no residentes y el 50% suele ser la norma.

Más beneficios potenciales

Comprar una propiedad con una hipoteca significa que utilizará menos dinero propio para la compra y le proporcionará un apalancamiento adicional cuando venda más adelante. Los márgenes de beneficio son especialmente buenos si los tipos de interés son bajos y los precios de las propiedades están subiendo (como es el caso del mercado inmobiliario de la Costa del Sol en 2020). Sin embargo, no hay garantías de que los tipos de interés se mantengan bajos o de que los precios sigan subiendo.

Diligencia debida adicional

Si contrata una hipoteca española, el prestamista que elija investigará si la propiedad tiene defectos legales y también llevará a cabo una tasación. Esto se añade a la diligencia debida sobre la propiedad, aunque si está contratando los servicios de un abogado para la compra, todas las comprobaciones deben llevarse a cabo a fondo.

Desventajas

Sin embargo, conseguir una hipoteca en España también conlleva varios inconvenientes. Entre ellos se encuentran:

Más gastos

Comprar una propiedad en España ya conlleva unos costes elevados en impuestos y tasas. La contratación de una hipoteca se suma a ellos.

Mayor riesgo

Financiar la compra de una propiedad en España con un préstamo añade riesgo a la compra:

• No hay garantías sobre su futuro financiero: es posible que no siempre pueda hacer frente a los pagos de la hipoteca.
• Los tipos de interés suben y bajan.
• Los precios de la vivienda suben y bajan.

Responsabilidad personal

Según las disposiciones de la legislación española, la deuda hipotecaria es personal e ilimitada. Esto significa que si usted incumple sus pagos, el banco puede reclamar todos sus bienes en todo el mundo, no sólo sobre la propiedad en España. Así, por ejemplo, si el embargo de su propiedad española no cubre su deuda hipotecaria, el banco tiene derecho a reclamar sus bienes fuera de España.

Conclusión

Analice detenidamente sus finanzas y haga un presupuesto realista para su compra. Si puede prever que podrá hacer frente a los pagos durante toda la duración del préstamo en caso de que suban los tipos de interés o se encuentre en circunstancias diferentes, obtener una hipoteca española podría ser una decisión financiera inteligente. Si, por el contrario, no puede, entonces pedir un préstamo no le interesa.

Tipos de hipotecas

España tiene un mercado hipotecario muy competitivo y, como resultado, hay mucho donde elegir cuando se trata de préstamos. Sin embargo, los no residentes que compran una propiedad española con una hipoteca tienen un acceso más limitado a los tipos y condiciones de préstamo. En esta sección, examinamos las principales condiciones de las hipotecas en España y los principales tipos disponibles.

Condiciones hipotecarias

Al igual que los bancos de todo el mundo, las entidades financieras españolas asocian las segundas residencias con un mayor riesgo de impago. Su razonamiento es que una vivienda vacacional es un bien no esencial y, por tanto, prescindible y el primero que no se paga en tiempos de dificultades financieras. En consecuencia, la elección de hipotecas y sus condiciones son más restringidas que para las viviendas principales. Los niveles de relación préstamo-valor (LTV) y los plazos de amortización son considerablemente más bajos y las condiciones tienden a ser más estrictas.

LTV

A los compradores residentes se les suele ofrecer hasta un 80%, que puede llegar al 90% en el caso de los compradores primerizos. Pero para los no residentes, la LTV es mucho más baja. Cuando solicite una hipoteca en España, no espere que le ofrezcan más del 70% de LTV, siendo el 60% la media en la práctica. Algunos bancos sólo financian el 50% de la compra. Por lo tanto, debe presupuestar usted mismo al menos el 40% de la compra.

Duración de la hipoteca

Los residentes en España pueden acceder a préstamos de hasta 40 años, pero en el caso de los no residentes, la duración típica de la hipoteca es de entre 15 y 20 años.

Tipos de interés hipotecarios

Todas las hipotecas españolas toman como base el tipo de interés Euribor, fijado por el Banco Central Europeo, y le añaden un porcentaje. Los bancos son libres de aplicar sus propios tipos, pero en la práctica, la fuerte competencia hace que la mayoría apliquen tipos similares.

Para conocer mejor el tipo de interés base del Euribor, puede consultar el sitio web del Banco Central Europeo.

Tipos de hipotecas españolas

Decidir qué tipo de hipoteca se adapta mejor a sus circunstancias requiere una cuidadosa consideración, teniendo en cuenta sus planes a corto, medio y largo plazo. Los principales tipos de hipotecas disponibles en España son los siguientes:

Interés variable

Tradicionalmente, éste es con diferencia el tipo de hipoteca española más popular, sobre todo desde que el Euribor se encuentra en terreno negativo. Las ventajas de los tipos de interés variable incluyen la oportunidad de aprovechar el dinero «barato» y una mayor oferta de hipotecas. Por otro lado, con una hipoteca a interés variable, no sabe a cuánto ascenderán sus cuotas mensuales y los tipos de interés pueden subir.

Interés fijo

Este tipo de hipoteca solía ser menos popular entre los compradores españoles, aunque en los últimos meses ha aumentado su demanda. Su principal inconveniente son los costes más elevados (se paga más por pedir prestado el dinero cuando los tipos de interés son bajos), pero por otro lado, se sabe exactamente a cuánto ascienden las cuotas mensuales durante toda la duración de la hipoteca. También estás protegido frente a futuras subidas de los tipos de interés porque la tuya es fija.

Sólo interés

Las hipotecas que permiten al prestatario pagar sólo intereses durante el primer plazo de la hipoteca (normalmente dos años) no son habituales en España, sobre todo desde la crisis inmobiliaria. Además, sólo están disponibles para residentes. Su principal ventaja es que las cuotas mensuales son más bajas, pero resultan más caras por el tiempo extra que se tarda en amortizar el capital.

Hipotecas fuera del euro

Puede plantearse contratar una hipoteca en una divisa distinta del euro. Algunos bancos españoles conceden préstamos fuera del euro, aunque no es una práctica habitual. La principal ventaja de tener una hipoteca en su moneda (por ejemplo, libras esterlinas o coronas suecas) es que reduce el coste del cambio de divisa en las cuotas. Por otro lado, las hipotecas en monedas distintas del euro son más difíciles de obtener y los bancos españoles suelen cobrar más por este tipo de préstamos.

Si piensa comprar una propiedad en España para alquilarla, ya sea como casa de vacaciones o para alquiler a largo plazo, tiene sentido pedir una hipoteca en euros. Los expertos financieros aconsejan que la mejor forma de minimizar los riesgos cambiarios es tener el activo y el préstamo en la misma moneda. En este ejemplo, se utilizarían los ingresos del alquiler para pagar el préstamo.

Los costes de una hipoteca española

Uno de los inconvenientes de contratar una hipoteca española es que la operación conlleva varios gastos. Éstos se suman a los impuestos y tasas que se cobran normalmente en una compraventa.

He aquí un desglose:

Quién paga las comisiones

Solía ocurrir que el comprador asumía todos los gastos asociados a una hipoteca, pero en los últimos años los consumidores han ganado con éxito casos judiciales de gran repercusión contra los bancos y han reclamado los gastos hipotecarios. Sin embargo, esto no es un hecho, así que antes de firmar la cláusula hipotecaria, asegúrate de que entiendes perfectamente qué gastos vas a pagar tú y cuáles el banco.

Comisión de tasación

Para aprobar un préstamo hipotecario, el banco primero tiene que tasar la vivienda. Se trata de un paso obligatorio y los costes varían en función del precio de la vivienda. Puede que tenga que pagar entre unos cientos de euros y varios miles. Tenga en cuenta que la tasación suele realizarla un tasador nombrado por el banco, no uno elegido por usted.

Comisión hipotecaria

Todos los bancos cobran una comisión por constituir una hipoteca y aprobar el préstamo. La comisión se aplica a la cantidad prestada, de modo que cuanto mayor sea el préstamo, mayor será la comisión. Merece la pena comparar las comisiones que cobran los distintos bancos y optar por una más baja, sobre todo si el préstamo es importante. Los bancos suelen cobrar entre el 0,5% y el 2% del préstamo, con una media de alrededor del 1%.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Conocido como Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), este impuesto grava el préstamo hipotecario. El AJD se recauda como un porcentaje del préstamo y su importe varía según la región de España. En el caso de las hipotecas sobre viviendas en la Costa del Sol (Andalucía), el AJD es del 1,5%.

Arancel notarial

El notario cobra unos honorarios por las escrituras y los servicios notariales cuando usted compra una propiedad española. La compra con una hipoteca implica una sección adicional en las escrituras con el consiguiente cargo adicional.

Honorarios del Registro de la Propiedad

Al igual que en el caso de los gastos notariales, los gastos del Registro de la Propiedad también aumentan cuando hay una hipoteca de por medio, ya que el préstamo debe inscribirse como carga sobre la propiedad.

Gastos de gestoría

Su banco contratará a una gestoría (empresa profesional que presta servicios de tramitación) para pagar los impuestos y tasas de la hipoteca y registrar las escrituras. El coste varía en función de la cuantía del préstamo hipotecario y del trabajo que conlleve. Algunos bancos operan con una gestoría concreta y no ofrecen a los compradores la posibilidad de elegir otra alternativa.

Pólizas de seguros

Al contratar una hipoteca en España, también debe contratar un seguro para la propiedad que cubra tanto elcontinente como elcontenido. El banco que le conceda el préstamo hipotecario le ofrecerá también cobertura de seguro; no está obligado a contratar un seguro con él, pero en la práctica es probable que obtenga mejores condiciones para su hipoteca si lo hace.
Su banco también puede ofrecerle seguros de vida y de hipoteca. Ninguno de los dos es obligatorio para obtener un préstamo hipotecario en España, pero puede que le interese contratarlos para tener una seguridad financiera adicional.
Compruebe siempre las condiciones de las pólizas de seguro y tenga cuidado con las cláusulas que le obligan a suscribir una póliza con su banco durante la vigencia del préstamo. Los seguros que ofrecen los bancos no son necesariamente los más baratos del mercado.

Comisión de subrogación

Si va a comprar una propiedad en España que ya tiene una hipoteca, es posible que quiera subrogarse en el préstamo. Los honorarios por transferir un préstamo del vendedor al comprador rondan el 0,5% del valor del préstamo.

Compare precios

Aunque hay comisiones hipotecarias que no puede evitar, es posible que pueda negociar con el banco una reducción de otras comisiones. La competencia por las hipotecas es feroz y es posible que el banco que elija esté dispuesto a reducir las comisiones de tasación e hipoteca a cambio de su negocio. Pero tenga en cuenta que, en lugar de comisiones, el banco puede cobrarle más por la propia hipoteca o aplicarle un tipo de interés más alto.

Conclusión

Navegar por el proceso hipotecario español puede ser sencillo con la preparación adecuada. Si conoce los costes, los riesgos y los pasos clave, estará bien preparado para tomar decisiones con conocimiento de causa. Si necesita ayuda adicional, consulte a un agente hipotecario o a un experto inmobiliario local.