KAIKKI MITÄ SINUN TARVITSEE TIETÄÄ ESPANJALAISEN ASUNTOLAINAN SAAMISESTA

Jos olet ostamassa kiinteistöä Espanjasta, saatat harkita lainan ottamista rahoittaaksesi osan ostoksesta. Espanjalaisen asuntolainan saaminen on ehdottomasti mahdollista muille kuin maassa asuville, kuten selitämme tässä artikkelissa. Tässä kattavassa oppaassa käsitellään kaikkea, mitä sinun on tiedettävä, mukaan luettuina parhaat vinkit sujuvaan prosessiin, Espanjassa otettavan lainan hyvät ja huonot puolet, saatavilla olevat asuntolainatyypit ja niihin liittyvät kustannukset.

Parhaat vinkit espanjalaisen asuntolainan saamiseen

Jos rahoitat kiinteistökauppasi lainalla, ota huomioon seuraavat vinkit sujuvan ja suoraviivaisen prosessin varmistamiseksi.

1. Punnitseedut ja haitat. Ulkomaalaisena et todennäköisesti saa espanjalaista asuntolainaa yhtä edullisin ehdoin kuin maassa asuvat. Harkitse tarkkaan, onko laina sinulle taloudellisesti kannattava, ja mieti, mitä taloudellisia seurauksia sinulle aiheutuu, jos (tai kun) asuntolainojen korot nousevat.
2. Järjestä espanjalainen asuntolainasi hyvissä ajoin. Kuten missä tahansa maassa, mitä pikemmin alat miettiä asuntolainahakemusta, sitä parempi. Etukäteissuunnittelu antaa sinulle aikaa etsiä parasta tarjousta ja vertailla ehtoja ja edellytyksiä. Jos taas jätät asian käsittelyn myöhemmäksi, saatat saada epäedullisemman lainan.
   Aloita asuntolainahakemus vähintään kaksi kuukautta ennen kuin aiot ostaa.
3. Valmistele paperityöt etukäteen. Asuntolainahakemusta varten sinun on esitettävä todisteet tuloistasi, osoitteestasi ja mahdollisesti myös lainarekisteristä asuinmaassasi.
4. Tutustu asuntokauppoihin. Espanjassa asuntolainanantajien välillä on kova kilpailu, joten on järkevää vertailla ehtoja ja edellytyksiä.
5. Valmistaudu Espanjassa. Asuntolainan saamiseksi tarvitset NIE-numeron (ulkomaalaisen veronumero) ja espanjalaisen pankkitilin.
6. Vertaile kustannuksia. Kun tarkastelet eri pankkien lainaehtoja, muista kysyä, kuka vastaa asuntolainan kustannuksista. Kaikki eivät ole ostajan vastuulla, vaikka jotkin pankit veloittavatkin niistä kaikista.
7. Varo “alarajalausekkeita”. Asuntolainasopimuksiin voi sisältyä ns. lattialausekkeita, jotka tunnetaan myös nimellä “capped mortgages” ( espanjaksiclausula suelo ). Niiden mukaan pankki voi periä vähimmäiskoron myös silloin, kun korot ovat alhaisemmat. Vaikka vähimmäislausekkeet eivät ole laittomia, niitä voidaan pitää väärinkäytöksinä erityisesti silloin, kun pankki ei ole ilmoittanut asiakkaalle niiden olemassaolosta. Ota tarvittaessa yhteyttä ammattilaiseen.
8. Älä sitoudu pankkiin. Etsi asuntolainasopimuksesta tarkkaan lauseke, joka velvoittaa sinua pysymään pankissa tietyn ajan (joissakin tapauksissa pankit vaativat sinua pysymään pankissa koko laina-ajan). Tämä ei välttämättä ole etujesi mukaista, koska se rajoittaa mahdollisuuksiasi vaihtaa pankkia, jolla on paremmat asuntolainaehdot, myöhemmin. Varo myös lausekkeita, jotka sitovat sinut tiettyihin pankkituotteisiin, esimerkiksi vakuutuksiin.
9. Harkitse välittäjän käyttämistä. Jos käytät asuntolainan välittäjän palveluja, voit säästää arvokasta aikaa ja rahaa, koska hän tekee ostoksia ja vertailee puolestasi. Varmista, että valitset hyvämaineisen välittäjän, jolla on todistetusti hyviä kokemuksia ja joka on rekisteröitynyt Espanjan viranomaisiin.
10. Mieti pitkän aikavälin vaikutuksia. Jos otat espanjalaisen asuntolainan, laina-aika on yleensä 15-20 vuotta. Tämä on pitkä taloudellinen sitoumus.

Lainan ottamisen edut ja haitat Espanjassa

Yksi ensimmäisistä harkintakohteistasi on punnita Espanjassa otettavan asuntolainan etuja ja haittoja. Lopullinen tasapaino riippuu henkilökohtaisista ja taloudellisista olosuhteistasi sekä pitkän aikavälin suunnitelmistasi.

Edut

Espanjalaisen asuntolainan ottamiseen ovat pakottavia syitä muun muassa seuraavat:

Suurempi budjetti

Ehkä suurin etu kaikista, sillä sen avulla voit ostaa suuremman ja/tai paremman kiinteistön. Ulkomaalaisten ostajien suosimilla alueilla lisäbudjetti ratkaisee usein eron keskivertoasunnon ja poikkeuksellisen asunnon välillä. Älä kuitenkaan ole liian kunnianhimoinen – harvat espanjalaiset pankit sallivat yli 60 prosentin lainaosuuden (LTV) ulkomailla asuville, ja 50 prosenttia on usein normi.

Enemmän voittopotentiaalia

Kun ostat kiinteistön asuntolainalla, käytät vähemmän omia rahojasi ostamiseen ja saat lisää vaikutusvaltaa, kun myyt myöhemmin. Voittomarginaalit ovat erityisen hyvät, jos korot ovat alhaiset ja kiinteistöjen hinnat nousussa (kuten Costa del Solin kiinteistömarkkinoilla vuonna 2020). Ei ole kuitenkaan mitään takeita siitä, että korot pysyvät alhaisina tai että hinnat jatkavat nousuaan.

Lisähuolellisuus

Jos otat espanjalaisen asuntolainan, valitsemasi lainanantaja tutkii kiinteistön oikeudellisten puutteiden varalta ja tekee myös arvion. Tämä lisää kiinteistöä koskevaa huolellisuutta, mutta jos käytät lakimiehen palveluja ostoa varten, kaikki tarkastukset on tehtävä perusteellisesti.

Haitat

Asuntolainan saamiseen Espanjassa liittyy kuitenkin myös useita haittoja. Niitä ovat mm:

Enemmän kustannuksia

Kiinteistön ostaminen Espanjasta aiheuttaa jo valmiiksi suuria kustannuksia verojen ja maksujen muodossa. Asuntolainan ottaminen lisää näitä kustannuksia.

Suurempi riski

Espanjalaisen kiinteistön oston rahoittaminen lainalla lisää riskiä ostoon:

• Taloudellisesta tulevaisuudestasi ei ole takeita – et välttämättä pysty aina maksamaan asuntolainan maksuja.
• Korot nousevat ja laskevat.
• Kiinteistöjen hinnat nousevat ja laskevat.

Henkilökohtainen vastuu

Espanjan lainsäädännön mukaan asuntolainavelka on henkilökohtainen ja rajoittamaton. Tämä tarkoittaa sitä, että jos maksuja ei makseta, pankki voi vaatia koko omaisuuttasi maailmanlaajuisesti, ei vain Espanjassa sijaitsevaa kiinteistöä. Jos esimerkiksi espanjalaisen kiinteistösi takavarikointi ei kata asuntolainavelkaasi, pankilla on oikeus vaatia omaisuuttasi Espanjan ulkopuolella.

Lopputulos

Tutki tarkkaan talouttasi ja laadi realistinen budjetti ostoksellesi. Jos voit olettaa pystyväsi maksamaan laina-aikaiset maksut, jos korot nousevat tai olosuhteesi muuttuvat, espanjalaisen asuntolainan ottaminen voi olla järkevä taloudellinen päätös. Jos taas et pysty, lainan ottaminen ei ole etujesi mukaista.

Kiinnitystyypit

Espanjan asuntolainamarkkinat ovat hyvin kilpaillut, ja sen vuoksi lainojen valinnanvaraa on paljon. Muilla kuin Espanjassa asuvilla, jotka ostavat espanjalaisen kiinteistön asuntolainalla, on kuitenkin rajoitetummat mahdollisuudet saada lainatyyppejä ja -ehtoja. Tässä jaksossa tarkastelemme Espanjan asuntolainojen pääasiallisia ehtoja ja tärkeimpiä saatavilla olevia lainatyyppejä.

Asuntolainan ehdot

Kuten pankit kaikkialla maailmassa, espanjalaiset rahoituslaitokset yhdistävät kakkosasunnot suurempaan maksujen laiminlyönnin riskiin. Niiden perustelujen mukaan loma-asunto ei ole välttämätön omaisuuserä, joten se on kulutettavissa ja jää ensimmäisenä maksamatta taloudellisten vaikeuksien aikana. Tämän vuoksi asuntolainojen valikoima ja ehdot ovat rajoitetumpia kuin ensiasuntojen osalta. Lainojen lainaosuus ja takaisinmaksuajat ovat huomattavasti alhaisemmat, ja ehdot ovat yleensä tiukemmat.

LTV

Kotimaisille ostajille tarjotaan usein jopa 80 %:n lainaosuus, joka voi nousta 90 %:iin, jos kyseessä on ensiasunnon ostaja. Muiden kuin maassa asuvien osalta LTV on kuitenkin paljon alhaisempi. Kun haet espanjalaista asuntolainaa, älä odota, että sinulle tarjotaan yli 70 %:n LTV:tä, sillä käytännössä keskiarvo on 60 %. Jotkut pankit rahoittavat vain 50 prosenttia ostoksesta. Sinun on siis budjetoitava vähintään 40 prosenttia ostoksesta itse.

Asuntolainan pituus

Espanjassa asuvat voivat saada lainaa jopa 40 vuodeksi, mutta muiden kuin Espanjassa asuvien asuntolainan pituus on tyypillisesti 15-20 vuotta.

Asuntolainojen korot

Kaikissa espanjalaisissa asuntolainoissa käytetään Euroopan keskuspankin vahvistamaa Euribor-koron peruskorkoa, johon lisätään prosenttiosuus. Pankit voivat vapaasti soveltaa omia korkojaan, mutta käytännössä kova kilpailu tarkoittaa, että useimmat pankit veloittavat samankaltaisia korkoja.

Jos haluat saada paremman käsityksen euribor-peruskorosta, voit tutustua Euroopan keskuspankin verkkosivustoon.

Espanjalaiset asuntolainatyypit

Sen päättäminen, minkä tyyppinen asuntolaina sopii parhaiten tilanteeseesi, vaatii huolellista harkintaa, jossa otetaan huomioon lyhyen, keskipitkän ja pitkän aikavälin suunnitelmasi. Espanjassa on saatavana lähinnä seuraavia kiinnelainatyyppejä:

Vaihtuva korko

Perinteisesti tämä on ylivoimaisesti suosituin espanjalainen asuntolainatyyppi, erityisesti sen jälkeen, kun euribor on ollut negatiivinen. Vaihtuvakorkoisen lainan etuihin kuuluu mahdollisuus hyödyntää “halpaa” rahaa ja suurempi valikoima asuntolainoja. Toisaalta vaihtuvakorkoisessa asuntolainassa et tiedä, kuinka paljon kuukausittaiset lyhennyksesi ovat, ja korot voivat nousta.

Kiinteä korko

Tämäntyyppinen asuntolaina oli aiemmin vähemmän suosittu espanjalaisten ostajien keskuudessa, mutta viime kuukausina tämäntyyppinen asuntolaina on lisääntynyt. Sen suurin haittapuoli on korkeammat kustannukset – maksat enemmän lainasta, kun korot ovat alhaiset – mutta toisaalta tiedät tarkalleen, kuinka paljon kuukausittaiset lyhennyksesi ovat koko asuntolainan keston ajan. Olet myös suojassa tulevilta koronnousuilta, koska lainasi on kiinteä.

Pelkkä korko

Kiinnitykset, joiden mukaan lainanottaja voi maksaa vain korkoa kiinnityksen ensimmäisen voimassaoloajan (yleensä kaksi vuotta) aikana, eivät ole yleisiä Espanjassa etenkään kiinteistökriisin jälkeen. Niitä voivat saada vain maassa asuvat henkilöt. Niiden tärkein etu on alhaisempi kuukausittainen takaisinmaksu, mutta ne ovat kalliimpia, koska pääoman takaisinmaksuun kuluu enemmän aikaa.

Muut kuin euromääräiset asuntolainat

Kannattaa harkita asuntolainan ottamista muussa valuutassa kuin euroissa. Jotkin espanjalaiset pankit tarjoavat muita kuin euromääräisiä lainoja, vaikka se ei olekaan yleinen käytäntö. Tärkein hyöty, joka saavutetaan, kun asuntolaina otetaan omassa valuutassa (esim. Englannin punta tai Ruotsin kruunu), on se, että lyhennyksistä aiheutuvat valuutanvaihtokustannukset pienenevät. Toisaalta muita kuin euromääräisiä asuntolainoja on vaikeampi saada, ja espanjalaiset pankit veloittavat yleensä enemmän tämäntyyppisistä lainoista.

Jos suunnittelet ostavasi Espanjasta kiinteistön vuokrattavaksi, joko loma-asunnoksi tai pitkäaikaiseksi vuokralle, on järkevää ottaa euromääräinen asuntolaina. Rahoitusasiantuntijat neuvovat, että paras tapa minimoida valuuttariskit on, että omaisuuserä ja laina ovat samassa valuutassa. Tässä esimerkissä käyttäisit vuokratuloja lainan maksamiseen.

Espanjalaisen asuntolainan kustannukset

Yksi espanjalaisen asuntolainan ottamisen haittapuolista on se, että kauppaan liittyy useita kustannuksia. Nämä peritään ostotapahtuman yhteydessä normaalisti perittävien verojen ja maksujen lisäksi.

Tässä on erittely:

Kuka maksaa maksut

Aikaisemmin ostaja otti vastatakseen kaikista asuntolainaan liittyvistä kustannuksista, mutta viime vuosina kuluttajat ovat voittaneet paljon julkisuutta saaneita oikeusjuttuja pankkeja vastaan ja saaneet takaisin asuntolainan kustannukset. Tämä ei kuitenkaan ole itsestäänselvyys, joten ennen kuin allekirjoitat asuntolainapykälän, varmista, että ymmärrät täysin, mitkä kulut maksat sinä ja mitkä pankki.

Arviointimaksu

Hyväksyäkseen asuntolainan pankin on ensin arvioitava kiinteistö. Tämä on pakollinen vaihe, ja kustannukset vaihtelevat kiinteistön hinnan mukaan. Odota maksavasi muutamasta sadasta eurosta useisiin tuhansiin euroihin. Huomaa, että arvonmäärityksen tekee yleensä pankin nimeämä arvioija, ei sinun valitsemasi arvioija.

Kiinnitysmaksu

Kaikki pankit perivät maksun asuntolainan myöntämisestä ja lainan hyväksymisestä. Maksu peritään lainasummasta, joten mitä enemmän lainaa otat, sitä korkeampi on kiinnitysmaksu. Kannattaa vertailla eri pankkien veloittamia maksuja ja valita alhaisempi pankki, varsinkin jos lainasi on huomattava. Pankit veloittavat yleensä 0,5-2 % lainasummasta, keskimäärin noin 1 %.

Leimavero

Tämä espanjaksi Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) -nimellä tunnettu vero peritään asuntolainasta. AJD:tä peritään prosentteina lainasta, ja sen määrä vaihtelee Espanjan alueen mukaan. Costa del Solilla (Andalusian alueella) sijaitseviin kiinteistöihin otetuista asuntolainoista peritään 1,5 prosenttia AJD-veroa.

Notaarimaksu

Kun ostat espanjalaisen kiinteistön, notaari perii maksun kauppakirjoista ja notaarin palveluista. Jos ostat asuntolainan kanssa, omistusoikeuskirjaan lisätään ylimääräinen osio ja siitä peritään lisämaksu.

Kiinteistörekisterimaksut

Kuten notaarimaksut, myös kiinteistörekisterimaksut nousevat, kun kyseessä on asuntolaina, koska laina on rekisteröitävä kiinteistöön kohdistuvana rasitteena.

Paperityökustannukset

Pankkisi palkkaa gestoría-yhtiön (ammattimainen paperityöpalveluja tarjoava yritys) maksamaan kiinnitysverot ja -maksut sekä rekisteröimään omistusoikeuskirjat. Kustannukset vaihtelevat asuntolainan suuruuden ja siihen liittyvien töiden määrän mukaan. Jotkin pankit toimivat tietyn gestorian kanssa eivätkä anna ostajille mahdollisuutta valita vaihtoehtoa.

Vakuutukset

Kun otat asuntolainan Espanjassa, sinun on myös otettava kiinteistöä varten vakuutus, joka kattaa sekä itse rakennuksen( espanjaksicontinente ) että sen sisällön(contenido). Myös asuntolainan myöntävä pankki tarjoaa vakuutusturvaa – sinun ei ole pakko ottaa vakuutusta pankin kanssa, mutta käytännössä saat todennäköisesti paremmat ehdot asuntolainallesi, jos otat vakuutuksen.
Pankkisi voi myös tarjota henki- ja asuntolainavakuutuksia. Kumpikaan niistä ei ole pakollinen asuntolainan ottamiseksi Espanjassa, mutta voit halutessasi tutustua niihin lisäturvan saamiseksi.
Tarkista aina vakuutusten ehdot ja varo lausekkeita, jotka velvoittavat sinut ottamaan vakuutuksen pankistasi lainan ajaksi. Pankkien tarjoamat vakuutukset eivät välttämättä ole markkinoiden halvimpia.

Siirtymismaksu

Jos olet ostamassa Espanjasta kiinteistöä, jolla on jo asuntolaina, voit halutessasi ottaa lainan itsellesi. Maksut lainan siirtämisestä myyjältä ostajalle ovat noin 0,5 % lainan arvosta.

Tutustu eri kohteisiin

Vaikka tiettyjä kiinnitysmaksuja ei voi välttää, voit ehkä neuvotella pankin kanssa pienemmistä maksuista muiden maksujen osalta. Kilpailu asuntolainoista on kovaa, ja valitsemasi pankki voi olla valmis alentamaan arvostus- ja kiinnitysmaksuja vastineeksi liiketoiminnastasi. Kannattaa kuitenkin muistaa, että pankki saattaa veloittaa maksujen sijasta enemmän itse asuntolainasta tai soveltaa korkeampaa korkoa.

Johtopäätös

Espanjan asuntolainaprosessissa liikkuminen voi olla helppoa, kun valmistaudut siihen asianmukaisesti. Kun ymmärrät kustannukset, riskit ja tärkeimmät vaiheet, sinulla on hyvät valmiudet tehdä tietoon perustuvia päätöksiä. Jos haluat lisätukea, kannattaa kääntyä asuntolainameklarin tai paikallisen kiinteistöasiantuntijan puoleen.