ВСЕ, ЧТО ВАМ НУЖНО ЗНАТЬ О ПОЛУЧЕНИИ ИСПАНСКОЙ ИПОТЕКИ

Если вы собираетесь приобрести недвижимость в Испании, возможно, вы рассматриваете возможность получения кредита для финансирования части покупки. Получение испанской ипотеки для нерезидентов вполне возможно, о чем мы рассказываем в этой статье. В этом подробном руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, в том числе советы по организации процесса, плюсы и минусы получения кредита в Испании, виды доступных ипотечных кредитов и сопутствующие расходы.

Лучшие советы по получению испанской ипотеки

Если вы собираетесь финансировать покупку недвижимости за счет кредита, примите к сведению следующие советы, чтобы процесс прошел гладко и без проблем.

1. Взвесьте все “за” и “против”. Будучи нерезидентом, вы вряд ли сможете получить испанскую ипотеку на таких же выгодных условиях, как и резиденты. Тщательно подумайте, выгоден ли вам кредит с финансовой точки зрения, и оцените финансовые последствия для вас, если (когда) процентные ставки по ипотеке вырастут.
2. Организуйте испанский ипотечный кредит заблаговременно. Как и в любой другой стране, чем раньше вы начнете думать о получении ипотечного кредита, тем лучше. Заблаговременное планирование даст вам время на поиск лучшего предложения и сравнение условий. С другой стороны, откладывание на потом может привести к получению менее выгодного для вас кредита.
   Начинайте подавать заявку на ипотечный кредит как минимум за два месяца до покупки.
3. Заранее подготовьте документы. Для подачи заявки на ипотеку вам потребуется подтверждение доходов, адреса и, возможно, кредитной истории в стране проживания.
4. Пройдитесь по магазинам. В Испании существует жесткая конкуренция между ипотечными кредиторами, поэтому имеет смысл сравнить и сопоставить условия.
5. Подготовьтесь к поездке в Испанию. Чтобы получить ипотечный кредит, вам понадобится NIE (налоговый номер иностранца) и счет в испанском банке.
6. Сравните расходы. Изучая условия кредитования в разных банках, не забудьте спросить, кто несет ответственность за расходы по ипотеке. Не все они ложатся на плечи покупателя, хотя некоторые банки берут на себя все расходы.
7. Остерегайтесь “напольных оговорок”. Ипотечные договоры могут содержать “оговорки о нижнем пределе”, также известные как ипотечные кредиты с ограничением(clausula suelo по-испански). Они позволяют банку взимать минимальную процентную ставку даже при более низких ставках. Хотя положения о минимальной процентной ставке не являются незаконными, они могут считаться неправомерными, особенно если банк не проинформировал клиента об их существовании. При необходимости воспользуйтесь советом профессионала.
8. Не связывайте себя обязательствами перед банком. Внимательно изучите ипотечный договор на предмет наличия в нем пункта, обязывающего вас оставаться в банке в течение определенного времени (в некоторых случаях банки требуют, чтобы вы оставались с ними в течение всего срока кредитования). Это может быть не в ваших интересах, так как ограничивает вашу возможность сменить банк с более выгодными условиями ипотеки в дальнейшем. Также остерегайтесь пунктов, привязывающих вас к определенным банковским продуктам, например, к страховым полисам.
9. Подумайте о том, чтобы воспользоваться услугами брокера. Воспользовавшись услугами ипотечного брокера, вы можете сэкономить время и деньги, поскольку он сделает за вас все необходимые покупки и сравнения. Убедитесь, что вы выбрали авторитетного брокера с проверенной репутацией и зарегистрированного испанскими властями.
10. Подумайте о долгосрочных последствиях. Если вы берете испанскую ипотеку, обычный срок составляет от 15 до 20 лет. Это длительное финансовое обязательство.

Преимущества и недостатки получения кредита в Испании

В первую очередь вам следует взвесить все плюсы и минусы ипотечного кредита в Испании. Окончательный баланс будет зависеть от ваших личных и финансовых обстоятельств, а также от ваших долгосрочных планов.

Преимущества

Убедительные причины для получения ипотечного кредита в Испании включают в себя следующее:

Больший бюджет

Пожалуй, это самое большое преимущество, поскольку оно позволяет вам купить более просторную и/или лучшую недвижимость. В районах, популярных среди иностранных покупателей, дополнительный бюджет часто делает разницу между средней недвижимостью и исключительной. Но не будьте слишком амбициозны – немногие испанские банки позволяют нерезидентам получить кредит на сумму более 60 % от стоимости недвижимости (LTV), а 50 % часто является нормой.

Больше потенциальной прибыли

Приобретая недвижимость в ипотеку, вы тратите меньше собственных средств на покупку и получаете дополнительный рычаг при последующей продаже. Прибыль особенно высока, если процентные ставки низкие, а цены на недвижимость растут (как это происходит на рынке недвижимости Коста-дель-Соль в 2020 году). Однако нет никаких гарантий, что процентные ставки останутся низкими или что цены продолжат расти.

Дополнительная проверка

Если вы берете испанскую ипотеку, выбранный вами кредитор проверит недвижимость на предмет юридических недостатков, а также проведет оценку. Это добавляет дополнительную проверку недвижимости, хотя, если вы прибегаете к услугам юриста при покупке, все проверки должны быть проведены тщательно.

Недостатки

Однако получение ипотечного кредита в Испании имеет и ряд недостатков. К ним относятся:

Большие расходы

Покупка недвижимости в Испании уже сопряжена с большими расходами на налоги и сборы. Получение ипотечного кредита еще больше увеличивает эти расходы.

Повышенный риск

Финансирование покупки испанской недвижимости с помощью кредита повышает риск покупки:

• Нет никаких гарантий вашего финансового будущего – вы не всегда сможете выплачивать ипотечные платежи.
• Процентные ставки растут и падают.
• Цены на недвижимость растут и падают.

Личная ответственность

Согласно испанскому законодательству, ипотечный долг является личным и неограниченным. Это означает, что в случае просрочки платежей банк может претендовать на все ваше имущество по всему миру, а не только на недвижимость в Испании. Так, например, если взыскание на вашу испанскую недвижимость не покрывает долг по ипотеке, банк имеет право обратить взыскание на ваши активы за пределами Испании.

Итог

Внимательно изучите свои финансы и составьте реалистичный бюджет на покупку. Если вы можете рассчитывать на то, что сможете выплачивать платежи в течение всего срока кредита, если процентные ставки вырастут или вы окажетесь в других обстоятельствах, получение испанской ипотеки может стать разумным финансовым решением. Если же вы не можете, то получение кредита не в ваших интересах.

Виды ипотечных кредитов

В Испании очень конкурентный рынок ипотечного кредитования, и поэтому здесь есть из чего выбрать, когда речь идет о кредите. Однако нерезиденты, покупающие испанскую недвижимость с помощью ипотеки, имеют более ограниченный доступ к типам и условиям кредитования. В этом разделе мы рассмотрим основные условия ипотечного кредитования в Испании и основные виды доступных кредитов.

Условия ипотечного кредитования

Как и банки во всем мире, испанские финансовые организации связывают второй дом с повышенным риском невыплат. Они объясняют это тем, что дом для отдыха является неосновным активом, а значит, расходным материалом, который первым не будет оплачен в период финансовых трудностей. Соответственно, выбор ипотечных кредитов и их условия более ограничены, чем для основного жилья. Уровни соотношения заемных средств к стоимости жилья (LTV) и сроки погашения значительно ниже, а условия, как правило, более жесткие.

LTV

Покупателям-резидентам часто предлагают до 80 %, а для тех, кто покупает впервые, этот показатель может возрасти до 90 %. Но для нерезидентов LTV гораздо ниже. Подавая заявку на испанскую ипотеку, не ожидайте, что вам предложат более 70 % LTV, на практике средний показатель составляет 60 %. Некоторые банки финансируют только 50 % покупки. Поэтому вам необходимо заложить в бюджет не менее 40 % от суммы покупки.

Срок ипотеки

Резиденты Испании могут получить кредит на срок до 40 лет, в то время как для нерезидентов типичный срок ипотеки составляет от 15 до 20 лет.

Процентные ставки по ипотеке

Во всех испанских ипотечных кредитах используется базовая процентная ставка Euribor, устанавливаемая Европейским центральным банком, и добавляется один процент сверху. Банки могут применять свои собственные ставки, но на практике жесткая конкуренция приводит к тому, что большинство банков устанавливают одинаковые ставки.

Чтобы получить более полное представление о базовой процентной ставке Euribor, вы можете заглянуть на сайт Европейского центрального банка.

Виды испанских ипотечных кредитов

Решение о том, какой тип ипотеки лучше всего подходит для ваших обстоятельств, требует тщательного рассмотрения с учетом ваших краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных планов. В Испании существуют следующие основные виды ипотечных кредитов:

С переменным процентом

Традиционно это самый популярный тип испанской ипотеки, особенно с тех пор, как Euribor перешел в отрицательную зону. Преимущества переменной процентной ставки – возможность воспользоваться “дешевыми” деньгами и больший выбор ипотечных кредитов. С другой стороны, при ипотеке с переменной процентной ставкой вы не знаете, какой будет сумма ваших ежемесячных выплат, а процентные ставки могут вырасти.

Фиксированный процент

Раньше этот вид ипотеки был менее популярен среди испанских покупателей, хотя в последние месяцы его стали брать чаще. Его основным недостатком является более высокая стоимость – вы платите больше, чтобы занять деньги, когда процентные ставки низкие, – но, с другой стороны, вы точно знаете, какова будет сумма ваших ежемесячных выплат на протяжении всего срока действия ипотеки. Вы также защищены от будущих повышений процентных ставок, поскольку ваша ставка фиксирована.

Только под проценты

Ипотечные кредиты, позволяющие заемщику выплачивать только проценты в течение первого срока ипотеки (обычно два года), не так часто встречаются в Испании, особенно после кризиса недвижимости. Кроме того, они доступны только резидентам. Их главное преимущество – более низкие ежемесячные платежи, но они получаются более дорогими из-за дополнительного времени, необходимого для погашения капитала.

Неевропейские ипотечные кредиты

Возможно, вы захотите рассмотреть возможность получения ипотечного кредита в валюте, отличной от евро. Некоторые испанские банки предоставляют кредиты в неевро, хотя это не совсем обычная практика. Основное преимущество ипотеки в вашей валюте (например, фунтах стерлингов или шведских кронах) заключается в том, что вы сокращаете расходы на обмен валюты при погашении кредита. С другой стороны, ипотечные кредиты в неевро сложнее получить, и испанские банки, как правило, берут больше за этот вид кредита.

Если вы планируете купить недвижимость в Испании для сдачи в аренду, либо в качестве дома для отдыха, либо для долгосрочной аренды, имеет смысл взять ипотечный кредит в евро. Финансовые эксперты советуют, что лучший способ минимизировать валютные риски – это иметь актив и кредит в одной и той же валюте. В данном примере вы будете использовать доходы от аренды для выплаты кредита.

Расходы, связанные с испанской ипотекой

Одним из недостатков испанской ипотеки является то, что сделка сопряжена с рядом расходов. Они взимаются в дополнение к налогам и сборам, которые обычно взимаются при покупке.

Вот их перечень:

Кто платит комиссионные

Раньше все расходы, связанные с ипотекой, брал на себя покупатель, но в последние годы потребители успешно выиграли громкие судебные дела против банков и вернули себе расходы по ипотеке. Однако это не само собой разумеющееся, поэтому прежде чем подписывать условия ипотеки, убедитесь, что вы полностью понимаете, какие расходы оплачиваете вы, а какие – банк.

Плата за оценку

Для того чтобы одобрить ипотечный кредит, банк должен провести оценку недвижимости. Это обязательный этап, и стоимость его зависит от цены недвижимости. Ожидайте, что вам придется заплатить от нескольких сотен евро до нескольких тысяч. Обратите внимание, что оценку обычно проводит оценщик, назначенный банком, а не выбранный вами.

Комиссия за выдачу ипотечного кредита

Все банки берут плату за оформление ипотеки и одобрение кредита. Комиссия взимается с суммы кредита, поэтому чем больше вы берете, тем выше комиссия за выдачу ипотечного кредита. Стоит сравнить комиссии, взимаемые разными банками, и выбрать более низкую, особенно если ваш кредит значительный. Обычно банки взимают от 0,5 до 2 % от суммы кредита, в среднем около 1 %.

Гербовый сбор

Этот налог, известный на испанском как Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), взимается при выдаче ипотечного кредита. AJD взимается в виде процента от суммы кредита, и его размер зависит от региона Испании. Для ипотечных кредитов, взятых на побережье Коста-дель-Соль (регион Андалусия), AJD взимается в размере 1,5 %.

Нотариальный сбор

При покупке испанской недвижимости нотариус взимает плату за оформление документов на право собственности и нотариальные услуги. Покупка с ипотекой предполагает дополнительный раздел в документах на право собственности с последующей дополнительной оплатой.

Сбор земельного кадастра

Как и в случае с нотариальным сбором, плата за услуги земельного кадастра также возрастает, если речь идет об ипотеке, поскольку кредит должен быть зарегистрирован как залог против собственности.

Расходы на оформление документов

Ваш банк наймет gestoría (профессиональную компанию, предоставляющую услуги по оформлению документов) для уплаты налогов и сборов по ипотеке и регистрации документов на право собственности. Стоимость этих услуг зависит от размера ипотечного кредита и объема работы. Некоторые банки работают с определенной гесторией и не дают покупателям возможности выбрать другую.

Страховые полисы

При получении ипотечного кредита в Испании вы также должны заключить договор страхования недвижимости, охватывающий как само здание(continente на испанском языке), так и его содержимое(contenido). Банк, предоставляющий ипотечный кредит, также предложит страховое покрытие – вы не обязаны заключать договор страхования с ним, но на практике вы, скорее всего, получите лучшие условия по ипотеке, если заключите его.
Ваш банк также может предложить полисы страхования жизни и ипотеки. Ни один из этих видов страхования не является обязательным для получения ипотечного кредита в Испании, но вы можете рассмотреть их в качестве дополнительной финансовой гарантии.
Всегда проверяйте условия страхования и остерегайтесь пунктов, обязывающих вас заключить договор со своим банком на весь срок кредита. Страхование, предлагаемое банками, не обязательно является самым дешевым на рынке.

Суброгационный сбор

Если вы покупаете недвижимость в Испании, на которую уже оформлена ипотека, вы можете захотеть взять кредит на себя. Комиссия за передачу кредита от продавца к покупателю составляет около 0,5 % от стоимости кредита.

Пройдитесь по магазинам

Несмотря на то, что есть комиссии по ипотеке, которых вам не избежать, возможно, вы сможете договориться с банком о снижении других сборов. Конкуренция в сфере ипотечного кредитования очень высока, и выбранный вами банк может быть готов снизить плату за оценку и ипотеку в обмен на ваше сотрудничество. Но имейте в виду, что вместо комиссий банк может взять больше денег за саму ипотеку или применить более высокую процентную ставку.

Заключение

Процесс получения ипотеки в Испании может быть простым, если к нему правильно подготовиться. Понимая стоимость, риски и основные этапы, вы сможете принимать взвешенные решения. За дополнительной помощью обратитесь к ипотечному брокеру или местному эксперту по недвижимости.