TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR SUR L'OBTENTION D'UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE EN ESPAGNE

Si vous achetez une propriété en Espagne, vous envisagez peut-être de contracter un prêt pour financer une partie de l’achat. Il est tout à fait possible pour les non-résidents d’obtenir un prêt hypothécaire en Espagne, comme nous l’expliquons dans cet article. Ce guide complet couvre tout ce que vous devez savoir, y compris les meilleurs conseils pour faciliter la procédure, les avantages et les inconvénients d’un emprunt en Espagne, les types de prêts hypothécaires disponibles et les coûts associés.

Conseils pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne

Si vous financez l’achat de votre bien immobilier au moyen d’un prêt, tenez compte des conseils suivants pour que la procédure soit simple et sans accroc.

1. Pesez le pour et le contre. En tant que non-résident, vous avez peu de chances d’obtenir un prêt hypothécaire espagnol à des conditions aussi favorables que celles offertes aux résidents. Réfléchissez bien à l’intérêt financier d’un prêt pour vous et aux conséquences financières d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt hypothécaires.
2. Organisez votre prêt hypothécaire espagnol suffisamment à l’avance. Comme c’est le cas dans tous les pays, le plus tôt vous commencerez à réfléchir à une demande de prêt hypothécaire, le mieux ce sera. En planifiant à l’avance, vous aurez le temps de rechercher la meilleure offre et de comparer les conditions. En revanche, si vous attendez pour le faire, vous risquez d’obtenir un prêt moins avantageux pour vous.
   Commencez votre demande de prêt hypothécaire au moins deux mois avant la date prévue de l’achat.
3. Préparez vos documents à l’avance. Pour votre demande de prêt hypothécaire, vous devrez présenter des justificatifs de revenus, d’adresse et, éventuellement, de votre dossier de prêt dans votre pays de résidence.
4. Faites le tour du marché. La concurrence entre les prêteurs hypothécaires est intense en Espagne. Il est donc judicieux de comparer les conditions.
5. Préparez-vous en Espagne. Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous aurez besoin d’un NIE (numéro d’identification fiscale des étrangers) et d’un compte bancaire espagnol.
6. Comparez les coûts. Lorsque vous examinez les conditions de prêt de différentes banques, n’oubliez pas de demander qui est responsable des coûts du prêt hypothécaire. Tous ne sont pas à la charge de l’acheteur, même si certaines banques les facturent tous.
7. Attention aux “clauses plancher”. Les contrats hypothécaires peuvent contenir des “clauses plancher”, également appelées hypothèques plafonnées(clausula suelo en espagnol). Ces clauses permettent à la banque de facturer un taux d’intérêt minimum, même lorsque les taux sont plus bas. Bien que les clauses plancher ne soient pas illégales, elles peuvent être considérées comme abusives, en particulier lorsque la banque n’a pas informé le client de leur existence. Prenez l’avis d’un professionnel à ce sujet si nécessaire.
8. Ne vous engagez pas auprès d’une banque. Recherchez attentivement dans le contrat de prêt hypothécaire une clause vous obligeant à rester avec la banque pendant une certaine période (dans certains cas, les banques exigent que vous restiez avec elles pendant toute la durée du prêt). Cette clause n’est pas forcément dans votre intérêt, car elle limite votre capacité à changer de banque et à obtenir de meilleures conditions de prêt plus tard. Méfiez-vous également des clauses qui vous lient à certains produits bancaires, comme les polices d’assurance.
9. Envisagez de faire appel à un courtier. Le recours aux services d’un courtier en hypothèques peut vous faire gagner du temps et de l’argent puisqu’il se charge de faire les recherches et les comparaisons pour vous. Veillez à choisir un courtier réputé, ayant fait ses preuves et enregistré auprès des autorités espagnoles.
10. Pensez aux implications à long terme. Si vous contractez un prêt hypothécaire en Espagne, la durée habituelle est de 15 à 20 ans. Il s’agit d’un engagement financier à long terme.

Avantages et inconvénients d’un prêt en Espagne

L’une de vos premières préoccupations doit être de peser le pour et le contre d’un prêt hypothécaire en Espagne. Le choix final dépendra de votre situation personnelle et financière ainsi que de vos projets à long terme.

Les avantages

Les raisons les plus convaincantes de contracter un prêt hypothécaire en Espagne sont les suivantes :

Un budget plus important

C’est peut-être l’avantage le plus important, car il vous permet d’acheter une propriété plus grande et/ou de meilleure qualité. Dans les régions prisées par les acheteurs étrangers, un budget supplémentaire fait souvent la différence entre une propriété moyenne et une propriété exceptionnelle. Mais ne soyez pas trop ambitieux : peu de banques espagnoles autorisent les non-résidents à emprunter plus de 60 % de la valeur du bien (LTV), 50 % étant souvent la norme.

Plus de bénéfices potentiels

En achetant un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, vous utilisez moins d’argent personnel pour l’achat et vous bénéficiez d’un effet de levier supplémentaire lors de la vente ultérieure. Les marges bénéficiaires sont particulièrement bonnes lorsque les taux d’intérêt sont bas et que les prix de l’immobilier augmentent (comme c’est le cas sur le marché immobilier de la Costa del Sol en 2020). Toutefois, rien ne garantit que les taux d’intérêt resteront bas ou que les prix continueront à augmenter.

Diligence supplémentaire

Si vous contractez un prêt hypothécaire en Espagne, le prêteur que vous avez choisi vérifiera si le bien immobilier présente des vices de forme et procédera à une évaluation. Si vous faites appel aux services d’un avocat pour l’achat, toutes les vérifications doivent être effectuées de manière approfondie.

Les inconvénients

Cependant, l’obtention d’un prêt hypothécaire en Espagne présente également plusieurs inconvénients. En voici quelques-uns

Plus de frais

L’achat d’un bien immobilier en Espagne s’accompagne déjà de coûts élevés en termes d’impôts et de taxes. La souscription d’un prêt hypothécaire vient s’ajouter à ces coûts.

Risque plus élevé

Le fait de financer l’achat d’un bien immobilier en Espagne au moyen d’un prêt ajoute un risque à l’achat :

• Votre avenir financier n’est pas garanti : vous ne serez peut-être pas toujours en mesure d’honorer les remboursements de votre prêt hypothécaire.
• Les taux d’intérêt fluctuent.
• Les prix de l’immobilier varient.

Responsabilité personnelle

Selon les dispositions du droit espagnol, la dette hypothécaire est personnelle et illimitée. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, la banque peut réclamer tous vos biens dans le monde entier, et pas seulement la propriété en Espagne. Ainsi, par exemple, si la saisie de votre propriété espagnole ne couvre pas votre dette hypothécaire, la banque a le droit de s’en prendre à vos biens en dehors de l’Espagne.

Conclusion

Examinez attentivement vos finances et établissez un budget réaliste pour votre achat. Si vous pensez être en mesure d’effectuer les paiements pendant toute la durée du prêt en cas de hausse des taux d’intérêt ou de changement de situation, l’obtention d’un prêt hypothécaire en Espagne pourrait être une décision financière judicieuse. Si, en revanche, vous ne le pouvez pas, il n’est pas dans votre intérêt de contracter un prêt.

Types de prêts hypothécaires

L’Espagne dispose d’un marché hypothécaire très compétitif et, par conséquent, le choix est vaste en matière de prêts. Cependant, les non-résidents qui achètent une propriété espagnole avec un prêt hypothécaire ont un accès plus limité aux types et conditions de prêt. Dans cette section, nous examinons les principales conditions des prêts hypothécaires en Espagne et les principaux types de prêts disponibles.

Conditions des prêts hypothécaires

Comme les banques du monde entier, les organismes financiers espagnols associent les résidences secondaires à un risque plus élevé de défaut de paiement. Leur raisonnement est le suivant : une résidence secondaire est un bien non essentiel, donc consommable, et le premier à ne pas être payé en cas de difficultés financières. Par conséquent, le choix des prêts hypothécaires et leurs conditions sont plus restreints que pour les résidences principales. Les niveaux de prêt/valeur (LTV) et les périodes de remboursement sont considérablement plus bas et les conditions tendent à être plus strictes.

RAPPORT PRÊT/VALEUR

Les acheteurs résidents se voient souvent proposer un prêt allant jusqu’à 80 %, qui peut atteindre 90 % dans le cas des primo-accédants. En revanche, pour les non-résidents, le ratio prêt/valeur est beaucoup plus bas. Lorsque vous sollicitez un prêt hypothécaire en Espagne, ne vous attendez pas à ce qu’on vous propose un ratio prêt/valeur supérieur à 70 %, la moyenne étant de 60 % dans la pratique. Certaines banques ne financent que 50 % de l’achat. Vous devez donc prévoir un budget d’au moins 40 % de l’achat.

Durée du prêt hypothécaire

Les résidents espagnols peuvent obtenir des prêts allant jusqu’à 40 ans, mais dans le cas des non-résidents, la durée typique du prêt hypothécaire se situe entre 15 et 20 ans.

Taux d’intérêt hypothécaire

Tous les prêts hypothécaires espagnols prennent le taux de base Euribor, fixé par la Banque centrale européenne, et y ajoutent un pourcentage. Les banques sont libres d’appliquer leurs propres taux, mais dans la pratique, la concurrence féroce fait que la plupart d’entre elles pratiquent des taux similaires.

Pour avoir une meilleure idée du taux de base Euribor, vous pouvez consulter le site web de la Banque centrale européenne.

Types de prêts hypothécaires espagnols

Le choix du type de prêt hypothécaire le mieux adapté à votre situation doit être mûrement réfléchi, en tenant compte de vos projets à court, moyen et long terme. Les principaux types de prêts hypothécaires disponibles en Espagne sont les suivants :

Taux d’intérêt variable

Traditionnellement, c’est de loin le type de prêt hypothécaire espagnol le plus populaire, en particulier depuis que l’Euribor est en territoire négatif. Les avantages des taux d’intérêt variables sont notamment la possibilité de profiter d’un argent “bon marché” et d’un plus grand choix de prêts hypothécaires. En revanche, avec un prêt hypothécaire à taux variable, vous ne connaissez pas le montant de vos remboursements mensuels et les taux d’intérêt peuvent augmenter.

Taux d’intérêt fixe

Ce type de prêt hypothécaire était auparavant moins populaire parmi les acheteurs espagnols, bien qu’il ait connu un regain d’intérêt au cours des derniers mois. Son principal inconvénient est son coût plus élevé – vous payez plus cher pour emprunter de l’argent lorsque les taux d’intérêt sont bas – mais d’un autre côté, vous connaissez exactement le montant de vos remboursements mensuels pendant toute la durée du prêt hypothécaire. Vous êtes également protégé contre les hausses futures des taux d’intérêt, car le vôtre est fixe.

Intérêts seulement

Les prêts hypothécaires permettant à l’emprunteur de ne payer que les intérêts pendant la première période du prêt (généralement deux ans) ne sont pas courants en Espagne, en particulier depuis la crise de l’immobilier. En outre, ils ne sont accessibles qu’aux résidents. Leur principal avantage est de réduire les remboursements mensuels, mais ils sont plus chers en raison du délai supplémentaire nécessaire pour rembourser le capital.

Hypothèques non libellées en euros

Vous pouvez envisager de contracter un prêt hypothécaire dans une monnaie autre que l’euro. Certaines banques espagnoles proposent des prêts en devises autres que l’euro, mais ce n’est pas une pratique courante. Le principal avantage d’un prêt hypothécaire dans votre devise (par exemple, en livres sterling ou en couronnes suédoises) est que vous réduisez le coût du change lors des remboursements. En revanche, les prêts hypothécaires en devises sont plus difficiles à obtenir et les banques espagnoles ont tendance à facturer plus cher ce type de prêt.

Si vous envisagez d’acheter une propriété en Espagne pour la louer, que ce soit comme résidence secondaire ou comme location à long terme, il est logique de contracter un prêt hypothécaire en euros. Selon les experts financiers, la meilleure façon de minimiser les risques de change est d’avoir le bien et le prêt dans la même devise. Dans cet exemple, vous utiliserez les revenus locatifs pour rembourser votre prêt.

Les coûts d’une hypothèque espagnole

L’un des inconvénients d’un prêt hypothécaire espagnol est que la transaction implique plusieurs coûts. Ceux-ci s’ajoutent aux taxes et aux frais facturés normalement lors d’un achat.

En voici le détail :

Qui paie les frais

Autrefois, l’acheteur prenait en charge tous les frais liés à un prêt hypothécaire, mais ces dernières années, des consommateurs ont gagné des procès très médiatisés contre les banques et ont récupéré les frais liés au prêt hypothécaire. Avant de signer la clause hypothécaire, assurez-vous de bien comprendre quels sont les frais qui sont à votre charge et ceux qui sont à la charge de la banque.

Frais d’évaluation

Pour approuver un prêt hypothécaire, la banque doit d’abord procéder à une évaluation du bien immobilier. Il s’agit d’une étape obligatoire dont le coût varie en fonction du prix du bien. Comptez entre quelques centaines d’euros et plusieurs milliers d’euros. Notez que l’évaluation est généralement effectuée par un expert désigné par la banque, et non par un expert choisi par vous.

Frais d’hypothèque

Toutes les banques facturent des frais pour la mise en place d’une hypothèque et l’approbation du prêt. Ces frais sont prélevés sur le montant du prêt, de sorte que plus vous empruntez, plus les frais sont élevés. Il est intéressant de comparer les frais facturés par les différentes banques et d’opter pour un frais moins élevé, en particulier si votre prêt est important. Les banques prélèvent généralement entre 0,5 % et 2 % du montant du prêt, avec une moyenne d’environ 1 %.

Droit de timbre

Connu sous le nom d’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en espagnol (AJD), cet impôt est prélevé sur un prêt hypothécaire. L’AJD est prélevé en pourcentage du prêt et son montant varie en fonction de la région d’Espagne. Pour les prêts hypothécaires contractés sur la Costa del Sol (région d’Andalousie), l’AJD est prélevée à hauteur de 1,5 %.

Frais de notaire

Le notaire facture des frais pour les titres de propriété et les services notariaux lorsque vous achetez une propriété en Espagne. L’achat avec un prêt hypothécaire implique une section supplémentaire sur le titre de propriété, avec les frais supplémentaires qui en découlent.

Frais de cadastre

Comme pour les frais de notaire, les frais de cadastre augmentent également en cas d’hypothèque, car le prêt doit être enregistré comme une charge sur le bien immobilier.

Frais de dossier

Votre banque fera appel à une gestoría (société professionnelle fournissant des services administratifs) pour payer les taxes et les frais liés à l’hypothèque et pour enregistrer les titres de propriété. Le coût de cette opération varie en fonction du montant du prêt hypothécaire et du travail à effectuer. Certaines banques travaillent avec une gestoría particulière et ne donnent pas aux acheteurs la possibilité de choisir une autre solution.

Polices d’assurance

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire en Espagne, vous devez également contracter une assurance pour le bien immobilier, couvrant à la fois le bâtiment lui-même(continente en espagnol) et son contenu(contenido). La banque qui accorde le prêt hypothécaire vous proposera également une couverture d’assurance. Vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance auprès d’elle, mais dans la pratique, vous obtiendrez probablement de meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire si vous le faites.
Votre banque peut également proposer des polices d’assurance-vie et d’assurance-hypothèque. Aucune de ces assurances n’est obligatoire pour l’obtention d’un prêt hypothécaire en Espagne, mais vous pouvez envisager de les souscrire pour renforcer votre sécurité financière.
Vérifiez toujours les conditions des polices d’assurance et méfiez-vous des clauses qui vous obligent à souscrire une police auprès de votre banque pour la durée du prêt. Les assurances proposées par les banques ne sont pas nécessairement les moins chères du marché.

Frais de subrogation

Si vous achetez un bien immobilier en Espagne qui fait déjà l’objet d’un prêt hypothécaire, vous pouvez souhaiter reprendre le prêt vous-même. Les frais de transfert d’un prêt du vendeur à l’acheteur s’élèvent à environ 0,5 % de la valeur du prêt.

Faites le tour du marché

Bien qu’il soit impossible d’éviter certains frais hypothécaires, vous pourrez peut-être négocier avec la banque une réduction des autres frais. La concurrence pour les prêts hypothécaires est féroce et la banque que vous avez choisie peut être disposée à réduire les frais d’évaluation et d’hypothèque en échange de votre confiance. Mais sachez qu’en lieu et place des frais, la banque peut facturer plus cher l’hypothèque elle-même ou appliquer un taux d’intérêt plus élevé.

Conclusion

Le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire en Espagne peut être simple s’il est bien préparé. En comprenant les coûts, les risques et les étapes clés, vous serez bien équipé pour prendre des décisions en connaissance de cause. Pour obtenir une aide supplémentaire, vous pouvez consulter un courtier en prêts hypothécaires ou un expert immobilier local.