WSZYSTKO, CO MUSISZ WIEDZIEĆ O UZYSKANIU HISZPAŃSKIEGO KREDYTU HIPOTECZNEGO

Jeśli kupujesz nieruchomość w Hiszpanii, być może rozważasz zaciągnięcie kredytu na sfinansowanie części zakupu. Uzyskanie hiszpańskiego kredytu hipotecznego jest zdecydowanie możliwe dla nierezydentów, jak wyjaśniamy w tym artykule.

Znajdziesz tu wyczerpujące informacje na temat kredytów hipotecznych, w tym:

• Najważniejsze wskazówki dotyczące uzyskania hiszpańskiego kredytu hipotecznego
• Zalety i wady zaciągnięcia kredytu w Hiszpanii
• Rodzaje kredytów hipotecznych dostępnych w Hiszpanii
• Koszty hiszpańskiego kredytu hipotecznego

Najważniejsze wskazówki dotyczące uzyskania hiszpańskiego kredytu hipotecznego

Jeśli chcesz sfinansować zakup nieruchomości za pomocą kredytu, zapoznaj się z poniższymi wskazówkami, aby zapewnić płynny i prosty proces.

1. Rozważzalety i wady. Jako nierezydent raczej nie otrzymasz hiszpańskiego kredytu hipotecznego na tak korzystnych warunkach, jak w przypadku rezydentów. Zastanów się dokładnie, czy pożyczka jest dla Ciebie opłacalna finansowo i rozważ konsekwencje finansowe, jeśli (kiedy) stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosną.
   Więcej informacji na temat zalet i wad kredytu hipotecznego w Hiszpanii można znaleźć poniżej.
2. Zorganizujswój hiszpański kredyt hipoteczny z dużym wyprzedzeniem. Jak w każdym kraju, im wcześniej zaczniesz myśleć o wniosku o kredyt hipoteczny, tym lepiej. Planowanie z wyprzedzeniem daje czas na znalezienie najlepszej oferty i porównanie warunków. Z drugiej strony, pozostawienie tego na później może skutkować mniej korzystną pożyczką.
   Rozpocznij starania o kredyt hipoteczny co najmniej dwa miesiące przed planowanym zakupem.
3. Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem. Do wniosku o kredyt hipoteczny konieczne będzie przedstawienie zaświadczenia o zarobkach, adresu zamieszkania i ewentualnie historii kredytowej w kraju zamieszkania.
4. Rozejrzyjsię. W Hiszpanii istnieje duża konkurencja wśród kredytodawców hipotecznych, więc warto porównać i zestawić warunki.
5. Przygotujsię w Hiszpanii. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, będziesz potrzebować NIE (numeru podatkowego obcokrajowca) i hiszpańskiego konta bankowego.
6. Porównajkoszty. Przeglądając warunki kredytów w różnych bankach, pamiętaj, aby zapytać, kto jest odpowiedzialny za koszty kredytu hipotecznego. Nie wszystkie z nich leżą po stronie kupującego, choć niektóre banki pobierają opłaty za wszystkie z nich. Zobacz koszty uzyskania hiszpańskiego kredytu hipotecznego.
7. Uważaj na “klauzule minimalne”. Umowy hipoteczne mogą zawierać “klauzule dolne”, znane również jako ograniczone kredyty hipoteczne(clausula suelo w języku hiszpańskim). Pozwalają one bankowi na naliczanie minimalnej stopy procentowej nawet wtedy, gdy stopy procentowe są niższe. Chociaż klauzule dolnego progu nie są niezgodne z prawem, można je uznać za nadużycie, zwłaszcza gdy bank nie poinformował klienta o ich istnieniu. W razie potrzeby należy zasięgnąć profesjonalnej porady w tym zakresie.
8. Nie przywiązujsię do banku. W umowie kredytu hipotecznego należy uważnie szukać klauzuli zobowiązującej do pozostania z bankiem przez określony czas (w niektórych przypadkach banki wymagają pozostania z nimi przez cały okres kredytowania). Może to nie leżeć w twoim interesie, ponieważ ogranicza możliwość późniejszej zmiany banku na oferujący lepsze warunki kredytu hipotecznego. Należy również uważać na klauzule wiążące nas z określonymi produktami bankowymi, np. polisami ubezpieczeniowymi.
9. Rozważskorzystanie z usług brokera. Skorzystanie z usług brokera kredytów hipotecznych może zaoszczędzić cenny czas i pieniądze, ponieważ dokona on zakupów i porównań za Ciebie. Upewnij się, że wybrałeś renomowanego brokera z udokumentowaną historią i zarejestrowanego w hiszpańskich władzach.
10. Pomyślo długoterminowych konsekwencjach. Jeśli zaciągasz hiszpański kredyt hipoteczny, zwykle okres kredytowania wynosi od 15 do 20 lat. Jest to długie zobowiązanie finansowe.

Zalety i wady zaciągania kredytu w Hiszpanii

Jednym z pierwszych rozważań powinno być rozważenie zalet i wad kredytu hipotecznego w Hiszpanii. Ostateczny bilans będzie zależał od Twojej sytuacji osobistej i finansowej, a także od Twoich długoterminowych planów.

Zalety

Powody, dla których warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w Hiszpanii są następujące:

Większy budżet

Być może największa korzyść ze wszystkich, ponieważ pozwala na zakup większej i/lub lepszej nieruchomości. W obszarach popularnych wśród zagranicznych nabywców, dodatkowy budżet często stanowi różnicę między przeciętną a wyjątkową nieruchomością. Nie bądź jednak zbyt ambitny – niewiele hiszpańskich banków zezwala na więcej niż 60% kredytu do wartości (LTV) dla nierezydentów, a 50% jest często normą.

Większy potencjalny zysk

Zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym oznacza mniejsze wykorzystanie własnych pieniędzy na zakup i daje dodatkową dźwignię finansową przy późniejszej sprzedaży. Marże zysku są szczególnie dobre, gdy stopy procentowe są niskie, a ceny nieruchomości rosną (tak jak w przypadku rynku nieruchomości na Costa del Sol w 2020 r.). Nie ma jednak gwarancji, że stopy procentowe pozostaną niskie lub że ceny będą nadal rosły.

Dodatkowa należyta staranność

Jeśli zaciągniesz hiszpański kredyt hipoteczny, wybrany przez Ciebie pożyczkodawca zbada nieruchomość pod kątem wad prawnych, a także przeprowadzi wycenę. Stanowi to dodatkowy element należytej staranności w odniesieniu do nieruchomości, choć jeśli przy zakupie korzystasz z usług prawnika, wszystkie kontrole powinny zostać dokładnie przeprowadzone. link do procesu zakupu

Wady

Jednak uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii ma również kilka wad. Wśród nich są

Większe koszty

Zakup nieruchomości w Hiszpanii już wiąże się z wysokimi kosztami podatków i opłat. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego dodatkowo je zwiększa. Zobacz koszty kredytu hipotecznego poniżej, aby uzyskać szczegółowe zestawienie kosztów kredytu w Hiszpanii.

Wyższe ryzyko

Finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii kredytem zwiększa ryzyko zakupu:

Nie ma gwarancji codo Twojej przyszłości finansowej – nie zawsze będziesz w stanie spłacać raty kredytu hipotecznego.

Stopy procentowe rosną i spadają. Euribor (stopa referencyjna oprocentowania kredytów hipotecznych w Hiszpanii) jest obecnie niski, ale nie ma gwarancji co do przyszłych stóp procentowych.

Ceny nieruchomości rosną i spadają. Hiszpański rynek niedawno wyszedł z kryzysu, kiedy to wielu właścicieli kredytów hipotecznych znalazło się na ujemnym kapitale własnym swoich nieruchomości. Nie ma gwarancji, że sytuacja ta nie powtórzy się w przyszłości.

Odpowiedzialność osobista

Zgodnie z przepisami hiszpańskiego prawa, dług hipoteczny jest osobisty i nieograniczony. Oznacza to, że w przypadku niewywiązania się z płatności, bank może dochodzić roszczeń do wszystkich aktywów na całym świecie, a nie tylko do nieruchomości w Hiszpanii. Tak więc, na przykład, jeśli przejęcie hiszpańskiej nieruchomości nie pokryje długu hipotecznego, bank ma prawo zająć twoje aktywa poza Hiszpanią.

Podsumowanie

Przyjrzyj się swoim finansom i przygotuj realistyczny budżet na zakup. Jeśli możesz oczekiwać, że będziesz w stanie spłacać raty przez cały okres trwania kredytu, jeśli stopy procentowe wzrosną lub znajdziesz się w innej sytuacji, uzyskanie hiszpańskiego kredytu hipotecznego może być mądrą decyzją finansową. Jeśli natomiast nie jesteś w stanie, zaciągnięcie kredytu nie leży w twoim interesie.

Rodzaje kredytów hipotecznych

Hiszpania ma bardzo konkurencyjny rynek kredytów hipotecznych, w związku z czym jest w czym wybierać, jeśli chodzi o pożyczki. Jednak nierezydenci kupujący hiszpańską nieruchomość z kredytem hipotecznym mają bardziej ograniczony dostęp do rodzajów i warunków kredytów. W tej sekcji przyjrzymy się głównym warunkom kredytów hipotecznych w Hiszpanii i głównym dostępnym rodzajom.

Warunki kredytów hipotecznych

Podobnie jak banki na całym świecie, hiszpańskie podmioty finansowe wiążą drugie domy z wyższym ryzykiem niewywiązania się z płatności. Ich rozumowanie jest takie, że dom wakacyjny jest aktywem nieistotnym, a zatem zbędnym i pierwszym, który nie zostanie spłacony w czasach trudności finansowych. W związku z tym wybór kredytów hipotecznych i ich warunki są bardziej ograniczone niż w przypadku głównych domów. Poziomy LTV i okresy spłaty są znacznie niższe, a warunki są zwykle bardziej rygorystyczne.

LTV

Nabywcom będącym rezydentami często oferuje się do 80%, co może wzrosnąć do 90% w przypadku nabywców po raz pierwszy. Ale dla nierezydentów LTV jest znacznie niższe. Ubiegając się o hiszpański kredyt hipoteczny, nie należy oczekiwać, że zostanie zaoferowane więcej niż 70% LTV, przy czym w praktyce średnia wynosi 60%. Niektóre banki finansują tylko 50% zakupu. W związku z tym należy samodzielnie zaplanować budżet na co najmniej 40% zakupu.

Długość kredytu hipotecznego

Rezydenci Hiszpanii mogą uzyskać dostęp do kredytów na okres do 40 lat, ale w przypadku nierezydentów typowa długość kredytu hipotecznego wynosi od 15 do 20 lat.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie wszystkich hiszpańskich kredytów hipotecznych oparte jest na stopie bazowej Euribor, ustalanej przez Europejski Bank Centralny. Banki mogą stosować własne stawki, ale w praktyce ostra konkurencja oznacza, że większość z nich stosuje podobne stawki.

Pod koniec 2020 r. Euribor znajdował się na ujemnym poziomie, na którym utrzymuje się od początku 2017 roku. Większość hiszpańskich banków oferowała kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu po stawce Euribor powiększonej o 0,5% do 2%. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu kształtowały się na poziomie Euribor plus od 2% do 4%.

Rodzaje hiszpańskich kredytów hipotecznych

Podjęcie decyzji o tym, jaki rodzaj kredytu hipotecznego najlepiej pasuje do Twojej sytuacji, wymaga starannego rozważenia, biorąc pod uwagę Twoje krótko-, średnio- i długoterminowe plany. Główne rodzaje kredytów hipotecznych dostępnych w Hiszpanii są następujące:

Oprocentowanie zmienne

Tradycyjnie jest to zdecydowanie najpopularniejszy rodzaj hiszpańskiego kredytu hipotecznego, zwłaszcza od czasu, gdy Euribor znalazł się na ujemnym poziomie. Korzyści płynące ze zmiennych stóp procentowych obejmują możliwość skorzystania z “tanich” pieniędzy i większego wyboru kredytów hipotecznych. Z drugiej strony, w przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu nie wiadomo, ile wyniosą miesięczne spłaty, a stopy procentowe mogą wzrosnąć.

Oprocentowanie stałe

Ten rodzaj kredytu hipotecznego był kiedyś mniej popularny wśród hiszpańskich nabywców, choć w ostatnich miesiącach odnotowano wzrost zainteresowania tym rodzajem kredytu hipotecznego. Jego główną wadą są wyższe koszty – płacisz więcej za pożyczenie pieniędzy, gdy stopy procentowe są niskie – ale z drugiej strony wiesz dokładnie, ile wynoszą Twoje miesięczne spłaty przez cały okres trwania kredytu hipotecznego. Jesteś również chroniony przed przyszłymi podwyżkami stóp procentowych, ponieważ Twoje oprocentowanie jest stałe. W okresie niepewności gospodarczej w 2020 r. wielu hiszpańskich nabywców preferowało to zabezpieczenie.

Tylko odsetki

Kredyty hipoteczne pozwalające pożyczkobiorcy płacić tylko odsetki w pierwszym okresie kredytowania (zwykle dwa lata) nie są powszechne w Hiszpanii, zwłaszcza od czasu kryzysu na rynku nieruchomości. Są one również dostępne tylko dla rezydentów. Ich główną zaletą są niższe miesięczne spłaty, ale są one droższe ze względu na dodatkowy czas potrzebny na spłatę kapitału.

Kredyty hipoteczne bez euro

Warto rozważyć zaciągnięcie kredytu hipotecznego w walucie innej niż euro. Niektóre hiszpańskie banki udzielają kredytów w walutach innych niż euro, choć nie jest to powszechna praktyka. Główną zaletą posiadania kredytu hipotecznego w swojej walucie (np. funtach szterlingach lub koronach szwedzkich) jest obniżenie kosztów wymiany walut podczas spłaty. Z drugiej strony, kredyty hipoteczne w walucie innej niż euro są trudniejsze do uzyskania, a hiszpańskie banki zwykle pobierają wyższe opłaty za tego typu pożyczki.

Jeśli planujesz kupić nieruchomość w Hiszpanii na wynajem, jako dom wakacyjny lub wynajem długoterminowy, warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w euro. Eksperci finansowi doradzają, że najlepszym sposobem na zminimalizowanie ryzyka walutowego jest posiadanie aktywów i pożyczki w tej samej walucie. W tym przykładzie dochód z wynajmu byłby wykorzystywany do spłaty kredytu.

Koszty związane z hiszpańskim kredytem hipotecznym

Jedną z wad zaciągnięcia hiszpańskiego kredytu hipotecznego jest to, że transakcja wiąże się z kilkoma kosztami. Są one nakładane oprócz podatków i opłat pobieranych standardowo przy zakupie. Link do podatków przy zakupie W tej sekcji wymieniamy koszty ponoszone przy zaciąganiu kredytu na zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Kto ponosi opłaty

Kiedyś było tak, że kupujący brał na siebie wszystkie koszty związane z kredytem hipotecznym, ale w ostatnich latach konsumenci z powodzeniem wygrywali głośne sprawy sądowe przeciwko bankom i odzyskiwali koszty kredytu hipotecznego. Nie jest to jednak oczywiste, więc przed podpisaniem klauzuli kredytu hipotecznego upewnij się, że w pełni rozumiesz, które koszty zostaną pokryte przez Ciebie, a które przez bank.

Opłata za wycenę

Aby zatwierdzić kredyt hipoteczny, bank musi najpierw przeprowadzić wycenę nieruchomości. Jest to obowiązkowy krok, a koszty różnią się w zależności od ceny nieruchomości. Spodziewaj się zapłacić od kilkuset euro do kilku tysięcy. Należy pamiętać, że wycena jest zazwyczaj przeprowadzana przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank, a nie wybranego przez kredytobiorcę.
Kto płaci: ponieważ bank jest stroną zainteresowaną ustaleniem wartości nieruchomości, to on powinien uiścić tę opłatę.

Opłata hipoteczna

Wszystkie banki pobierają opłatę za ustanowienie hipoteki i zatwierdzenie kredytu. Opłata jest pobierana od kwoty pożyczki, więc im więcej pożyczasz, tym wyższa jest opłata hipoteczna. Warto porównać opłaty pobierane przez różne banki i zdecydować się na niższą, zwłaszcza jeśli pożyczka jest znaczna. Banki zazwyczaj pobierają od 0,5% do 2% kwoty kredytu, przy czym średnia wynosi około 1%.
Kto płaci: kupujący (ty). W 2020 r. Europejski Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że opłata za kredyt hipoteczny jest zbędna i nie powinna być uiszczana przez kupującego, chociaż hiszpańska jurysdykcja nie poszła jeszcze w jego ślady. Warto negocjować tę opłatę z bankiem.

Opłata skarbowa

Znany jako Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados w języku hiszpańskim (AJD), podatek ten jest naliczany od kredytu hipotecznego. AJD jest pobierany jako procent od pożyczki, a jego wysokość różni się w zależności od regionu Hiszpanii. W przypadku kredytów hipotecznych zaciągniętych na nieruchomości na Costa del Sol (w regionie Andaluzji) podatek AJD wynosi 1,5%.
Kto pł aci: kupujący (Ty).

Opłata notarialna

Notariusz pobiera opłatę za akty własności i usługi notarialne przy zakupie hiszpańskiej nieruchomości. Zakup z kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkową sekcją w akcie własności z późniejszą dodatkową opłatą.
Kto płaci: istnieje możliwość negocjacji w sprawie tej opłaty, a bank może być otwarty na jej uiszczenie.

Opłata za wpis do księgi wieczystej

Podobnie jak w przypadku opłat notarialnych, opłaty za prowadzenie ksiąg wieczystych również wzrastają, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny, ponieważ pożyczka musi zostać zarejestrowana jako obciążenie nieruchomości.
Kto pł aci: podobnie jak w przypadku opłat notarialnych, bank może być otwarty na negocjacje w sprawie ich pokrycia.

Koszty formalności

Bank zatrudni gestora (profesjonalną firmę świadczącą usługi papierkowe) do opłacenia podatków i opłat związanych z kredytem hipotecznym oraz do zarejestrowania aktów własności. Koszty te różnią się w zależności od wielkości kredytu hipotecznego i nakładu pracy. Niektóre banki współpracują z konkretną firmą i nie dają kupującym możliwości wyboru innej.
Kto pł aci: jeśli bank wyznaczył gestora i nie pozwala na skorzystanie z alternatywy, opłata ta powinna zostać uiszczona przez bank.

Polisy ubezpieczeniowe

Zaciągając kredyt hipoteczny w Hiszpanii, należy również zawrzeć umowę ubezpieczenia nieruchomości obejmującą zarówno sam budynek(continente po hiszpańsku), jak i jego zawartość(contenido). Bank udzielający kredytu hipotecznego zaoferuje również ochronę ubezpieczeniową – nie masz obowiązku wykupienia ubezpieczenia, ale w praktyce prawdopodobnie uzyskasz lepsze warunki kredytu hipotecznego, jeśli to zrobisz.
Twój bank może również oferować polisy ubezpieczeniowe na życie i hipoteczne. Żadne z nich nie jest obowiązkowe w przypadku kredytu hipotecznego w Hiszpanii, ale warto się nimi zainteresować w celu uzyskania dodatkowego zabezpieczenia finansowego.
Zawsze sprawdzaj warunki polis ubezpieczeniowych i uważaj na klauzule, które zobowiązują Cię do wykupienia polisy w banku na czas trwania kredytu. Ubezpieczenia oferowane przez banki niekoniecznie są najtańsze na rynku.
Kto płaci: kupujący (ty).

Opłata za subrogację

Jeśli kupujesz nieruchomość w Hiszpanii, która ma już kredyt hipoteczny, możesz chcieć samodzielnie przejąć kredyt. Opłaty za przeniesienie kredytu ze sprzedającego na kupującego wynoszą około 0,5% wartości kredytu.
Kto płaci: kupujący (Ty).

Rozejrzyj się

Chociaż istnieją opłaty hipoteczne, których nie można uniknąć, możesz być w stanie wynegocjować z bankiem niższe opłaty za inne opłaty. Konkurencja na rynku kredytów hipotecznych jest zacięta, a wybrany bank może być skłonny obniżyć opłaty za wycenę i kredyt hipoteczny w zamian za Twój biznes. Należy jednak pamiętać, że zamiast opłat, bank może naliczyć więcej za sam kredyt hipoteczny lub zastosować wyższą stopę procentową.