ALLES, WAS SIE ÜBER EINE SPANISCHE HYPOTHEK WISSEN MÜSSEN

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, denken Sie vielleicht darüber nach, einen Kredit aufzunehmen, um einen Teil des Kaufs zu finanzieren. Eine spanische Hypothek zu bekommen, ist für Nicht-Einwohner durchaus möglich, wie wir in diesem Artikel erklären. In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, einschließlich der besten Tipps für einen reibungslosen Ablauf, der Vor- und Nachteile einer Kreditaufnahme in Spanien, der verfügbaren Hypothekenarten und der damit verbundenen Kosten.

Die besten Tipps für die Aufnahme einer spanischen Hypothek

Wenn Sie Ihren Immobilienkauf mit einem Kredit finanzieren möchten, sollten Sie die folgenden Tipps beachten, um einen reibungslosen und unkomplizierten Ablauf zu gewährleisten.

1. Wägen Sie die Vor- und Nachteile ab. Als Nichtansässiger werden Sie wahrscheinlich keine spanischen Hypothekarkredite zu so günstigen Konditionen wie für Ansässige erhalten. Überlegen Sie sorgfältig, ob sich ein Kredit für Sie finanziell lohnt, und bedenken Sie die finanziellen Auswirkungen, die sich für Sie ergeben, wenn die Hypothekenzinsen steigen.
2. Organisieren Sie Ihre spanische Hypothek weit im Voraus. Wie in jedem anderen Land gilt auch in Spanien: Je früher Sie mit der Beantragung einer Hypothek beginnen, desto besser. Wenn Sie im Voraus planen, haben Sie Zeit, sich nach dem besten Angebot umzusehen und die Konditionen zu vergleichen. Wenn Sie den Antrag erst später stellen, kann dies zu einem für Sie ungünstigeren Kredit führen.
   Starten Sie Ihren Hypothekenantrag mindestens zwei Monate vor dem geplanten Kauf.
3. Bereiten Sie Ihren Papierkram im Voraus vor. Für Ihren Hypothekenantrag müssen Sie einen Einkommensnachweis, Ihre Adresse und möglicherweise Ihre Kreditunterlagen im Land Ihres Wohnsitzes vorlegen.
4. Informieren Sie sich. Der Wettbewerb unter den Hypothekenanbietern in Spanien ist groß, so dass es sinnvoll ist, die Konditionen zu vergleichen und gegenüberzustellen.
5. Bereiten Sie sich in Spanien vor. Um eine Hypothek zu erhalten, benötigen Sie eine NIE (Steuernummer für Ausländer) und ein spanisches Bankkonto.
6. Vergleichen Sie die Kosten. Wenn Sie sich die Kreditkonditionen verschiedener Banken ansehen, sollten Sie unbedingt fragen, wer für die Kosten der Hypothek verantwortlich ist. Nicht alle Kosten gehen zu Lasten des Käufers, obwohl einige Banken alle Kosten in Rechnung stellen.
7. Hüten Sie sich vor Untergrenzen. Hypothekenverträge können “Bodenklauseln” enthalten, die auch als Höchstbetragshypotheken(clausula suelo auf Spanisch) bezeichnet werden. Diese erlauben es der Bank, einen Mindestzinssatz zu verlangen, auch wenn die Zinsen niedriger sind. Floor-Klauseln sind zwar nicht illegal, können aber als missbräuchlich angesehen werden, insbesondere wenn die Bank den Kunden nicht über ihre Existenz informiert hat. Lassen Sie sich diesbezüglich gegebenenfalls professionell beraten.
8. Legen Sie sich nicht auf eine Bank fest. Achten Sie im Hypothekenvertrag sorgfältig auf eine Klausel, die Sie verpflichtet, für einen bestimmten Zeitraum bei der Bank zu bleiben (in einigen Fällen verlangen die Banken, dass Sie für die gesamte Laufzeit des Kredits bei ihnen bleiben). Dies kann nicht in Ihrem Interesse sein, da es Ihre Möglichkeiten einschränkt, später zu einer Bank mit besseren Hypothekenbedingungen zu wechseln. Achten Sie auch auf Klauseln, die Sie an bestimmte Bankprodukte, z. B. Versicherungspolicen, binden.
9. Ziehen Sie die Einschaltung eines Maklers in Betracht. Wenn Sie die Dienste eines Hypothekenmaklers in Anspruch nehmen, können Sie wertvolle Zeit und Geld sparen, da er die Angebote für Sie einkauft und vergleicht. Achten Sie darauf, dass Sie sich für einen seriösen Makler entscheiden, der bei den spanischen Behörden registriert ist und eine gute Erfolgsbilanz vorweisen kann.
10. Denken Sie an die langfristigen Auswirkungen. Wenn Sie eine spanische Hypothek abschließen, beträgt die übliche Laufzeit 15 bis 20 Jahre. Dies ist eine lange finanzielle Verpflichtung.

Vor- und Nachteile der Aufnahme eines Kredits in Spanien

Eine Ihrer ersten Überlegungen sollte sein, die Vor- und Nachteile eines Hypothekendarlehens in Spanien abzuwägen. Die endgültige Abwägung hängt von Ihren persönlichen und finanziellen Verhältnissen sowie von Ihren langfristigen Plänen ab.

Die Vorteile

Für eine spanische Hypothek sprechen unter anderem folgende Gründe:

Größeres Budget

Dies ist vielleicht der größte Vorteil von allen, da es Ihnen ermöglicht, eine größere und/oder bessere Immobilie zu kaufen. In Gegenden, die bei ausländischen Käufern beliebt sind, macht das zusätzliche Budget oft den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer außergewöhnlichen Immobilie aus. Aber seien Sie nicht zu ehrgeizig – nur wenige spanische Banken gewähren Gebietsfremden eine Beleihungsquote von mehr als 60 %; 50 % ist oft die Norm.

Mehr potenzieller Gewinn

Der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek bedeutet, dass Sie weniger eigenes Geld für den Kauf aufwenden müssen, und gibt Ihnen eine zusätzliche Hebelwirkung, wenn Sie später verkaufen. Die Gewinnspannen sind besonders hoch, wenn die Zinssätze niedrig sind und die Immobilienpreise steigen (wie es auf dem Immobilienmarkt der Costa del Sol im Jahr 2020 der Fall ist). Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Zinssätze niedrig bleiben oder die Preise weiter steigen.

Zusätzliche Sorgfaltspflicht

Wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen, wird der von Ihnen gewählte Kreditgeber die Immobilie auf Rechtsmängel untersuchen und auch eine Bewertung vornehmen. Damit wird die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie erweitert. Wenn Sie für den Kauf die Dienste eines Anwalts in Anspruch nehmen, sollten jedoch alle Prüfungen gründlich durchgeführt werden.

Die Nachteile

Die Aufnahme einer Hypothek in Spanien ist jedoch auch mit einigen Nachteilen verbunden. Dazu gehören:

Mehr Kosten

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist bereits mit hohen Kosten in Form von Steuern und Gebühren verbunden. Die Aufnahme einer Hypothek erhöht diese Kosten zusätzlich.

Höheres Risiko

Die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs in Spanien mit einem Kredit erhöht das Risiko des Kaufs:

• Es gibt keine Garantie für Ihre finanzielle Zukunft – Sie sind möglicherweise nicht immer in der Lage, die Hypothekenzahlungen zu leisten.
• Die Zinssätze steigen und fallen.
• Die Immobilienpreise steigen und fallen.

Persönliche Haftung

Nach spanischem Recht ist die Hypothekenschuld persönlich und unbegrenzt. Das bedeutet, dass die Bank bei Zahlungsverzug auf Ihr gesamtes Vermögen weltweit zugreifen kann, nicht nur auf die Immobilie in Spanien. Wenn also beispielsweise die Pfändung Ihrer spanischen Immobilie Ihre Hypothekenschulden nicht deckt, hat die Bank das Recht, auf Ihr Vermögen außerhalb Spaniens zuzugreifen.

Fazit

Schauen Sie sich Ihre Finanzen genau an und stellen Sie ein realistisches Budget für Ihren Kauf auf. Wenn Sie davon ausgehen können, dass Sie die Zahlungen während der Laufzeit des Kredits auch dann leisten können, wenn die Zinssätze steigen oder Sie sich in einer anderen Situation befinden, könnte die Aufnahme einer spanischen Hypothek eine kluge finanzielle Entscheidung sein. Wenn Sie dies hingegen nicht können, ist die Aufnahme eines Kredits nicht in Ihrem Interesse.

Arten von Hypotheken

Der spanische Hypothekenmarkt ist sehr wettbewerbsintensiv, so dass es eine große Auswahl an Krediten gibt. Gebietsfremde, die eine spanische Immobilie mit einer Hypothek kaufen, haben jedoch einen eingeschränkteren Zugang zu den Darlehensarten und -bedingungen. In diesem Abschnitt sehen wir uns die wichtigsten Bedingungen für Hypotheken in Spanien und die wichtigsten verfügbaren Arten an.

Bedingungen für Hypotheken

Wie die Banken weltweit gehen auch die spanischen Finanzinstitute davon aus, dass Zweitwohnungen ein höheres Risiko für Zahlungsausfälle bergen. Sie begründen dies damit, dass es sich bei einer Ferienwohnung um einen nicht lebensnotwendigen Vermögenswert handelt, der daher entbehrlich ist und in Zeiten finanzieller Schwierigkeiten als erstes nicht bezahlt wird. Folglich ist die Auswahl an Hypotheken und deren Bedingungen eingeschränkter als bei Hauptwohnungen. Der Beleihungsauslauf (LTV) und die Rückzahlungsfristen sind wesentlich geringer und die Bedingungen sind in der Regel strenger.

BELEIHUNGSGRENZE

Einheimischen Käufern wird häufig ein Beleihungsauslauf von bis zu 80 % angeboten, der bei Erstkäufern bis auf 90 % ansteigen kann. Für Nicht-Residenten ist der Beleihungsauslauf jedoch viel niedriger. Wenn Sie eine spanische Hypothek beantragen, sollten Sie nicht mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 70 % rechnen, wobei 60 % in der Praxis der Durchschnitt ist. Einige Banken finanzieren nur 50 % des Kaufpreises. Sie müssen also mindestens 40 % des Kaufpreises selbst aufbringen.

Dauer der Hypothek

In Spanien ansässige Personen können Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren aufnehmen. Bei nicht in Spanien ansässigen Personen liegt die typische Laufzeit der Hypothek zwischen 15 und 20 Jahren.

Zinssätze für Hypotheken

Alle spanischen Hypotheken basieren auf dem Euribor-Zinssatz, der von der Europäischen Zentralbank festgesetzt wird, und werden mit einem Aufschlag versehen. Die Banken können ihre eigenen Zinssätze anwenden, aber in der Praxis bedeutet der harte Wettbewerb, dass die meisten ähnliche Zinssätze berechnen.

Auf der Website der Europäischen Zentralbank können Sie sich einen besseren Überblick über den Euribor-Zinssatz verschaffen.

Arten von spanischen Hypotheken

Die Entscheidung, welche Art von Hypothek am besten zu Ihren Lebensumständen passt, erfordert eine sorgfältige Abwägung, bei der Ihre kurz-, mittel- und langfristigen Pläne berücksichtigt werden. Die wichtigsten Hypothekenarten, die in Spanien angeboten werden, sind folgende:

Variabler Zinssatz

Dies ist traditionell die bei weitem beliebteste Form der spanischen Hypothek, insbesondere seit der Euribor im negativen Bereich liegt. Zu den Vorteilen variabler Zinssätze gehört die Möglichkeit, von “billigem” Geld zu profitieren und eine größere Auswahl an Hypotheken zu haben. Andererseits wissen Sie bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz nicht, wie hoch Ihre monatlichen Rückzahlungen sein werden, und die Zinssätze können steigen.

Fester Zinssatz

Diese Art von Hypothek war früher bei spanischen Käufern weniger beliebt, obwohl sie in den letzten Monaten vermehrt in Anspruch genommen wurde. Ihr größter Nachteil sind die höheren Kosten – Sie zahlen mehr, um das Geld zu leihen, wenn die Zinsen niedrig sind -, aber andererseits wissen Sie genau, wie hoch Ihre monatlichen Rückzahlungen während der gesamten Laufzeit der Hypothek sind. Außerdem sind Sie vor künftigen Zinserhöhungen geschützt, da Ihr Zinssatz festgeschrieben ist.

Nur Zinsen

Hypotheken, bei denen der Kreditnehmer während der ersten Laufzeit (in der Regel zwei Jahre) nur Zinsen zahlen muss, sind in Spanien nicht üblich, insbesondere seit der Immobilienkrise. Sie sind auch nur für Gebietsansässige erhältlich. Ihr Hauptvorteil ist die niedrigere monatliche Rückzahlung, aber sie sind auch teurer, weil die Tilgung des Kapitals länger dauert.

Nicht-Euro-Hypotheken

Vielleicht möchten Sie auch eine Hypothek in einer anderen Währung als dem Euro aufnehmen. Einige spanische Banken bieten Nicht-Euro-Darlehen an, obwohl dies nicht üblich ist. Der Hauptvorteil einer Hypothek in Ihrer Währung (z. B. Pfund Sterling oder schwedische Kronen) besteht darin, dass Sie die Kosten für den Währungsumtausch bei der Rückzahlung reduzieren. Andererseits ist es schwieriger, Nicht-Euro-Hypotheken zu erhalten, und die spanischen Banken verlangen für diese Art von Darlehen in der Regel höhere Gebühren.

Wenn Sie planen, in Spanien eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten, sei es als Ferienhaus oder zur langfristigen Vermietung, ist es sinnvoll, eine Hypothek in Euro abzuschließen. Finanzexperten raten, dass das Währungsrisiko am besten minimiert werden kann, wenn die Immobilie und das Darlehen auf dieselbe Währung lauten. In diesem Beispiel würden Sie die Mieteinnahmen zur Tilgung Ihres Kredits verwenden.

Die Kosten für eine spanische Hypothek

Einer der Nachteile der Aufnahme einer spanischen Hypothek ist, dass die Transaktion mit mehreren Kosten verbunden ist. Diese werden zusätzlich zu den Steuern und Gebühren erhoben, die bei einem Kauf üblicherweise anfallen.

Hier ist eine Aufschlüsselung:

Wer zahlt die Gebühren?

Früher übernahm der Käufer alle mit einer Hypothek verbundenen Kosten, aber in den letzten Jahren haben Verbraucher in vielbeachteten Gerichtsverfahren erfolgreich gegen die Banken geklagt und die Hypothekenkosten zurückgefordert. Dies ist jedoch keine Selbstverständlichkeit. Vergewissern Sie sich daher vor der Unterzeichnung Ihrer Hypothekenklausel, dass Sie genau wissen, welche Kosten von Ihnen und welche von der Bank zu tragen sind.

Schätzungsgebühr

Um ein Hypothekendarlehen zu bewilligen, muss die Bank zunächst eine Bewertung der Immobilie vornehmen. Dieser Schritt ist obligatorisch und die Kosten variieren je nach Immobilienpreis. Rechnen Sie mit Kosten zwischen einigen hundert und mehreren tausend Euro. Beachten Sie, dass die Bewertung in der Regel von einem von der Bank beauftragten Gutachter durchgeführt wird und nicht von einem, den Sie selbst ausgewählt haben.

Gebühr für die Hypothek

Alle Banken erheben eine Gebühr für die Aufnahme einer Hypothek und die Bewilligung des Kredits. Die Gebühr wird auf den geliehenen Betrag erhoben, d. h. je mehr Sie leihen, desto höher ist die Hypothekengebühr. Es lohnt sich, die Gebühren verschiedener Banken zu vergleichen und sich für eine niedrigere zu entscheiden, vor allem, wenn es sich um einen größeren Kredit handelt. Die Banken erheben in der Regel zwischen 0,5 % und 2 % des Darlehensbetrags, wobei der Durchschnitt bei etwa 1 % liegt.

Stempelsteuer

Diese Steuer, die im Spanischen als Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) bekannt ist, wird auf ein Hypothekendarlehen erhoben. Die AJD wird als Prozentsatz des Kredits erhoben, und ihre Höhe variiert je nach Region in Spanien. Für Hypotheken, die für Immobilien an der Costa del Sol (in der Region Andalusien) aufgenommen werden, beträgt die AJD 1,5 %.

Notargebühr

Der Notar erhebt beim Kauf einer spanischen Immobilie eine Gebühr für die Eigentumsurkunde und die notariellen Dienstleistungen. Beim Kauf mit einer Hypothek wird ein zusätzlicher Abschnitt in die Eigentumsurkunde aufgenommen, für den eine zusätzliche Gebühr anfällt.

Gebühr für das Grundbuchamt

Wie bei den Notargebühren steigen auch die Grundbuchgebühren, wenn eine Hypothek aufgenommen wird, da das Darlehen als Grundschuld eingetragen werden muss.

Kosten für Papierkram

Ihre Bank wird eine Gestoría ( ein professionelles Unternehmen, das Papierkram erledigt) beauftragen, um die Hypothekensteuern und -gebühren zu zahlen und die Eigentumsurkunden zu registrieren. Die Kosten hierfür variieren je nach Höhe des Hypothekendarlehens und dem damit verbundenen Aufwand. Einige Banken arbeiten mit einer bestimmten gestoría zusammen und geben den Käufern keine Möglichkeit, eine andere zu wählen.

Versicherungspolicen

Wenn Sie in Spanien eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie auch eine Versicherung für die Immobilie abschließen, die sowohl das Gebäude selbst(continente auf Spanisch) als auch den Inhalt(contenido) abdeckt. Die Bank, die das Hypothekendarlehen gewährt, wird Ihnen ebenfalls einen Versicherungsschutz anbieten – Sie sind nicht verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen, aber in der Praxis erhalten Sie wahrscheinlich bessere Konditionen für Ihre Hypothek, wenn Sie dies tun.
Auch Ihre Bank kann Lebens- und Hypothekenversicherungen anbieten. Beide sind für ein Hypothekendarlehen in Spanien nicht obligatorisch, aber Sie können sie als zusätzliche finanzielle Absicherung abschließen.
Prüfen Sie immer die Bedingungen der Versicherungspolicen und achten Sie auf Klauseln, die Sie verpflichten, für die Dauer des Kredits eine Police bei Ihrer Bank abzuschließen. Die von Banken angebotenen Versicherungen sind nicht unbedingt die günstigsten auf dem Markt.

Ablösesumme

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, die bereits mit einer Hypothek belastet ist, möchten Sie das Darlehen vielleicht selbst übernehmen. Die Gebühren für die Übertragung eines Darlehens vom Verkäufer auf den Käufer belaufen sich auf etwa 0,5 % des Darlehensbetrags.

Informieren Sie sich

Es gibt zwar Hypothekengebühren, die Sie nicht vermeiden können, aber vielleicht können Sie mit der Bank niedrigere Gebühren für andere Leistungen aushandeln. Der Wettbewerb bei Hypothekarkrediten ist hart, und die Bank Ihrer Wahl ist möglicherweise bereit, im Gegenzug für Ihr Geschäft die Bewertungs- und Hypothekengebühren zu senken. Beachten Sie jedoch, dass die Bank anstelle von Gebühren möglicherweise mehr für die Hypothek selbst verlangt oder einen höheren Zinssatz anwendet.

Fazit

Mit der richtigen Vorbereitung kann der Hypothekenprozess in Spanien sehr einfach sein. Wenn Sie die Kosten, Risiken und wichtigsten Schritte verstehen, sind Sie gut gerüstet, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Wenn Sie zusätzliche Unterstützung benötigen, sollten Sie einen Hypothekenmakler oder einen lokalen Immobilienexperten zu Rate ziehen.