ALLT DU BEHÖVER VETA OM ATT FÅ ETT SPANSKT BOLÅN

Om du ska köpa en fastighet i Spanien kanske du funderar på att ta ett lån för att finansiera en del av köpet. Att få en spansk inteckning är definitivt möjligt för utlänningar, som vi förklarar i den här artikeln. Denna omfattande guide täcker allt du behöver veta, inklusive bästa tips för en smidig process, för- och nackdelar med att låna i Spanien, vilka typer av inteckningar som finns tillgängliga och tillhörande kostnader.

Bästa tipsen för att få ett spanskt bolån

Om du finansierar ditt fastighetsköp med ett lån bör du ta del av följande tips för att säkerställa en smidig och okomplicerad process.

1. Väg för–och nackdelar. Som icke-resident är det osannolikt att du får ett spanskt bolån med lika förmånliga villkor som de som gäller för residenta. Fundera noga på om ett lån är ekonomiskt lönsamt för dig och överväg de ekonomiska konsekvenserna för dig om (när) bolåneräntorna stiger.
2. Organisera ditt spanska bolån igod tid. Som i alla länder gäller att ju tidigare du börjar fundera på en låneansökan, desto bättre. Genom att planera i förväg får du tid att leta efter det bästa erbjudandet och jämföra villkor och förutsättningar. Om du däremot väntar med att ansöka kan det leda till att du får ett mindre förmånligt lån.
   Börja din ansökan om bolån minst två månader innan du planerar att köpa.
3. Förbered ditt pappersarbete i förväg. För din ansökan om bolån måste du visa bevis på inkomst, adress och eventuellt dina låneuppgifter i det land där du bor.
4. Titta runt lite. Det finns en intensiv konkurrens bland hypotekslångivare i Spanien så det är vettigt att jämföra och kontrastera villkor och villkor.
5. Förbered dig själv i Spanien. För att få ett bolån behöver du ett NIE (utländskt skattenummer) och ett spanskt bankkonto.
6. Jämför kostnader. När du tittar på lånevillkor från olika banker, var noga med att fråga vem som ansvarar för kostnaderna för bolånet. Alla kostnader är inte köparens ansvar, även om vissa banker tar betalt för dem alla.
7. Se upp för “golvklausuler”. Bolåneavtal kan innehålla “golvklausuler”, även kallade takbelåning(clausula suelo på spanska). Dessa gör det möjligt för banken att ta ut en lägsta procentuell ränta även när räntorna är lägre. Även om golvklausuler inte är olagliga kan de betraktas som missbruk, särskilt när banken inte har informerat kunden om att de finns. Sök professionell rådgivning om detta om det behövs.
8. Bind dig inte till en bank. Leta noga i bolåneavtalet efter en klausul som innebär att du måste stanna hos banken under en viss tid (i vissa fall kräver bankerna att du stannar hos dem under hela lånets löptid). Detta kanske inte ligger i ditt intresse eftersom det begränsar din möjlighet att byta till en bank med bättre lånevillkor senare. Se också upp för klausuler som binder dig till vissa bankprodukter, t.ex. försäkringar.
9. Överväg att använda en mäklare. Om du anlitar en bolåneförmedlare kan du spara värdefull tid och pengar eftersom de gör jämförelserna åt dig. Se till att du väljer en välrenommerad mäklare med dokumenterad erfarenhet och som är registrerad hos de spanska myndigheterna.
10. Tänk påde långsiktiga konsekvenserna. Om du tar ett spanskt hypotekslån är den vanliga löptiden 15 till 20 år. Detta är ett långt ekonomiskt åtagande.

För- och nackdelar med att ta ett lån i Spanien

En av dina första överväganden bör vara att väga för- och nackdelar med ett hypotekslån i Spanien. Den slutliga balansen beror på dina personliga och ekonomiska omständigheter samt dina långsiktiga planer.

Fördelarna

Tvingande skäl att ta ut ett spanskt hypotekslån inkluderar följande:

Större budget

Kanske den största fördelen av alla eftersom det gör att du kan köpa en större och/eller bättre fastighet. I områden som är populära bland utländska köpare gör den extra budgeten ofta skillnaden mellan en genomsnittlig fastighet och en exceptionell. Men var inte för ambitiös – få spanska banker tillåter mer än 60% belåningsgrad (LTV) för utlänningar och 50% är ofta normen.

Mer potentiell vinst

Att köpa en fastighet med en inteckning innebär att du använder mindre av dina egna pengar för köpet och ger dig extra hävstångseffekt när du säljer senare. Vinstmarginalerna är särskilt goda om räntorna är låga och fastighetspriserna stiger (vilket är fallet med fastighetsmarknaden på Costa del Sol 2020). Det finns dock inga garantier för att räntorna kommer att förbli låga eller att priserna kommer att fortsätta att stiga.

Extra due diligence

Om du tar ett spanskt hypotekslån kommer din valda långivare att undersöka fastigheten för juridiska brister och även göra en värdering. Detta lägger till due diligence på fastigheten, men om du använder en advokats tjänster för köpet bör alla kontroller utföras noggrant.

Nackdelarna

Men att få ett bolån i Spanien har också flera nackdelar. Bland dem är:

Mer kostnader

Att köpa en fastighet i Spanien innebär redan höga kostnader i form av skatter och avgifter. Att ta ut en inteckning lägger till dessa.

Högre risk

Om du finansierar ditt spanska fastighetsköp med ett lån ökar risken för köpet:

• Det finns ingen garanti för din ekonomiska framtid – det är inte säkert att du alltid kan betala av på lånet.
• Räntorna går upp och ner.
• Fastighetspriserna går upp och ner.

Personligt ansvar

Enligt bestämmelserna i spansk lag är hypoteksskulder personliga och obegränsade. Det innebär att om du inte betalar dina skulder kan banken kräva alla dina tillgångar i hela världen, inte bara fastigheten i Spanien. Så om till exempel återtagandet av din spanska fastighet inte täcker din hypoteksskuld har banken rätt att kräva dina tillgångar utanför Spanien.

Sammanfattningsvis

Ta en lång titt på din ekonomi och gör en realistisk budget för ditt köp. Om du kan förvänta dig att kunna betala under lånets löptid, om räntorna stiger eller om du hamnar i en annan situation, kan det vara ett klokt ekonomiskt beslut att ta ett spanskt bolån. Om du å andra sidan inte kan det, är det inte i ditt intresse att ta ett lån.

Typer av hypotekslån

Spanien har en mycket konkurrenskraftig hypoteksmarknad och som ett resultat finns det mycket att välja mellan när det gäller lån. Icke-bosatta som köper spansk egendom med en inteckning har dock mer begränsad tillgång till lånetyper och villkor. I det här avsnittet tittar vi på de viktigaste villkoren för hypotekslån i Spanien och de viktigaste typerna som finns tillgängliga.

Villkor för hypotekslån

I likhet med banker över hela världen förknippar spanska finansiella enheter fritidshus med en högre risk för betalningsinställelse. Deras resonemang är att ett fritidshus är en icke-väsentlig tillgång och därför förbrukningsbar och den första som inte betalas i tider av ekonomiska svårigheter. Följaktligen är valet av bolån och villkoren för dessa mer begränsade än för huvudbostäder. Belåningsgrader och återbetalningsperioder är betydligt lägre och villkoren tenderar att vara mer strikta.

BELÅNINGSGRAD

Köpare som är bosatta i landet erbjuds ofta upp till 80%, vilket kan stiga till 90% för förstagångsköpare. Men för icke-bosatta är LTV mycket lägre. När du ansöker om ett spanskt bolån ska du inte förvänta dig att bli erbjuden mer än 70 % belåningsgrad, 60 % är genomsnittet i praktiken. Vissa banker finansierar bara 50 % av köpet. Du måste därför budgetera för minst 40% av köpet själv.

Lånets längd

Personer som är bosatta i Spanien kan få lån på upp till 40 år, men när det gäller personer som inte är bosatta i Spanien är den typiska längden på bolånet mellan 15 och 20 år.

Räntor på bolån

Alla spanska bolån utgår från basräntan Euribor, som fastställs av Europeiska centralbanken, och lägger till en procentsats ovanpå. Bankerna har rätt att tillämpa sina egna räntor, men i praktiken innebär den hårda konkurrensen att de flesta tar ut liknande räntor.

För att få en bättre uppfattning om Euribor-räntans basränta kan du gå in på Europeiska centralbankens webbplats.

Olika typer av spanska bolån

Att bestämma vilken typ av bolån som passar dina omständigheter bäst kräver noggrant övervägande, med hänsyn till dina planer på kort, medellång och lång sikt. De viktigaste typerna av hypotekslån som finns i Spanien är följande:

Rörlig ränta

Traditionellt sett är detta den överlägset mest populära typen av spanska bolån, särskilt sedan Euribor har varit negativ. Fördelarna med rörlig ränta är bland annat att man kan dra nytta av “billiga” pengar och att det finns fler valmöjligheter. Å andra sidan, med ett bolån med rörlig ränta vet du inte hur mycket dina månatliga återbetalningar kommer att bli och räntorna kan gå upp.

Fast ränta

Denna typ av hypotekslån var tidigare mindre populär bland spanska köpare, men under de senaste månaderna har det varit mer upptagande av denna typ av hypotekslån. Dess största nackdel är högre kostnader – du betalar mer för att låna pengarna när räntorna är låga – men å andra sidan vet du exakt hur mycket dina månatliga återbetalningar är under hela lånetiden. Du är också skyddad från framtida räntehöjningar eftersom din ränta är fast.

Endast ränta

Bolån där låntagaren endast betalar ränta under den första löptiden (vanligtvis två år) är inte vanliga i Spanien, särskilt inte efter fastighetskrisen. De är också endast tillgängliga för personer som är bosatta i landet. Den största fördelen är lägre månadsbetalningar, men de blir dyrare eftersom det tar längre tid att betala av kapitalet.

Inteckningar i andra valutor än euro

Du kanske vill överväga att ta ett bolån i en annan valuta än euro. Vissa spanska banker erbjuder lån i andra valutor än euro, även om det inte är vanligt. Den största fördelen med att ha ett bolån i din valuta (t.ex. brittiska pund eller svenska kronor) är att du minskar kostnaden för valutaväxling vid återbetalningar. Å andra sidan är det svårare att få lån i andra valutor än euro och spanska banker tenderar att ta mer betalt för den här typen av lån.

Om du planerar att köpa en fastighet i Spanien för att hyra ut, antingen som semesterbostad eller långtidsuthyrning, är det vettigt att ta ett bolån i euro. Finansexperter rekommenderar att det bästa sättet att minimera valutarisker är att ha tillgång och lån i samma valuta. I det här exemplet skulle du använda hyresintäkterna för att betala ditt lån.

Kostnaderna för ett spanskt hypotekslån

En av nackdelarna med att ta ett spanskt hypotekslån är att transaktionen medför flera kostnader. Dessa tas ut utöver de skatter och avgifter som tas ut som standard vid ett köp.

Här är en uppdelning:

Vem betalar avgifterna

Förr i tiden var det så att köparen stod för alla kostnader i samband med ett bolån, men på senare år har konsumenter framgångsrikt vunnit uppmärksammade rättsprocesser mot bankerna och fått tillbaka bolånekostnaderna. Detta är dock ingen självklarhet, så innan du skriver under ditt bolåneavtal bör du se till att du är helt införstådd med vilka kostnader som ska betalas av dig och vilka som ska betalas av banken.

Värderingsavgift

För att godkänna ett bolån måste banken först göra en värdering av fastigheten. Detta är ett obligatoriskt steg och kostnaderna varierar beroende på fastighetens pris. Räkna med att betala mellan några hundra euro och flera tusen. Observera att värderingen vanligtvis utförs av en värderingsman som banken har utsett, inte av en som du själv har valt.

Avgift för bolånet

Alla banker tar ut en avgift för att sätta upp ett bolån och godkänna lånet. Avgiften tas ut på det utlånade beloppet, så ju mer du lånar, desto högre blir avgiften. Det lönar sig att jämföra olika bankers avgifter och välja en lägre, särskilt om du har ett stort lån. Bankerna tar i allmänhet ut mellan 0,5 och 2 procent av lånet, med ett genomsnitt på cirka 1 procent.

Stämpelskatt

Denna skatt kallas Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados på spanska (AJD) och tas ut på ett hypotekslån. AJD tas ut som en procentandel av lånet och beloppet varierar beroende på region i Spanien. För hypotekslån som tas ut på fastigheter på Costa del Sol (i regionen Andalusien) tas AJD ut med 1,5%.

Notarieavgift

Notarien tar ut en avgift för lagfarten och notarietjänsterna när du köper en spansk fastighet. Köp med inteckning innebär ett extra avsnitt på lagfarten med efterföljande extra avgift.

Avgift för fastighetsregistret

I likhet med notarieavgifterna stiger även fastighetsregisteravgifterna när ett hypotekslån är inblandat eftersom lånet måste registreras som en pant i fastigheten.

Kostnader för pappersarbete

Din bank kommer att anlita en gestoría (ett professionellt företag som tillhandahåller pappersarbete) för att betala skatter och avgifter för bolånet och för att registrera lagfarten. Kostnaden för detta varierar beroende på hypotekslånets storlek och det arbete som krävs. Vissa banker arbetar med en viss gestoría och ger inte köparna någon möjlighet att välja ett alternativ.

Försäkringar

När du tar ett hypotekslån i Spanien måste du också teckna en försäkring för fastigheten som täcker både själva byggnaden(continente på spanska) och dess innehåll(contenido). Banken som tillhandahåller hypotekslånet kommer också att erbjuda försäkringsskydd – du är inte skyldig att teckna försäkring med dem, men i praktiken kommer du sannolikt att få bättre villkor för ditt hypotekslån om du gör det.
Din bank kan också erbjuda liv- och hypoteksförsäkringar. Ingen av dessa är obligatoriska för ett hypotekslån i Spanien, men du kanske vill undersöka dem för att få ytterligare ekonomisk trygghet.
Kontrollera alltid villkoren för försäkringarna och se upp för klausuler som tvingar dig att teckna en försäkring hos din bank under lånets löptid. De försäkringar som bankerna erbjuder är inte nödvändigtvis de billigaste på marknaden.

Avgift för subrogation

Om du köper en fastighet i Spanien som redan är belånad kanske du vill ta över lånet själv. Avgifter för att överföra ett lån från säljaren till köparen är cirka 0,5% av lånets värde.

Kolla runt lite

Även om det finns bolåneavgifter som du inte kan undvika, kan du kanske förhandla med banken om lägre avgifter för andra avgifter. Konkurrensen om bolån är hård och din valda bank kan vara villig att sänka värderings- och bolåneavgifterna i utbyte mot ditt företag. Men var medveten om att banken i stället för avgifter kan ta ut mer för själva bolånet eller tillämpa en högre ränta.

Slutsats

Att navigera i den spanska bolåneprocessen kan vara enkelt med rätt förberedelser. Genom att förstå kostnader, risker och viktiga steg kommer du att vara väl rustad för att fatta välgrundade beslut. För ytterligare stöd kan du överväga att konsultera en bolånemäklare eller lokal fastighetsexpert.