ALLT DU BEHÖVER VETA OM ATT FÅ ETT SPANSKT BOLÅN

Om du ska köpa en fastighet i Spanien kanske du funderar på att ta ett lån för att finansiera en del av köpet. Att få ett spanskt bolån är definitivt möjligt för icke-residenta, som vi förklarar i den här artikeln.

Du hittar omfattande information om bolån inklusive:

• De bästa tipsen för att få ett spanskt bolån
• Fördelar och nackdelar med att ta ett lån i Spanien
• Typer av bolån som finns tillgängliga i Spanien
• Kostnaderna för ett spanskt bolån

De bästa tipsen för att få ett spanskt bolån

Om du finansierar ditt fastighetsköp med ett lån, ta del av följande tips för att säkerställa en smidig och rak process.

1. Väg för- och nackdelar mot varandra. Som icke-resident är det osannolikt att du kan få ett spanskt bolån med lika förmånliga villkor som de som gäller för residenta. Tänk noga igenom om ett lån är ekonomiskt lönsamt för dig och överväg de ekonomiska konsekvenserna för dig om (när) bolåneräntorna stiger.
   För ytterligare information om fördelarna och nackdelarna med ett bolån i Spanien, se nedan.
2. Organisera ditt spanska bolån i god tid. Som i alla länder gäller att ju tidigare du börjar fundera på en låneansökan, desto bättre. Att planera i förväg ger dig tid att leta efter det bästa erbjudandet och jämföra villkor. Att vänta till senare kan å andra sidan resultera i ett mindre förmånligt lån för dig.
   Börja ansöka om bolån minst två månader innan du planerar att köpa.
3. Förbered ditt pappersarbete i förväg. För din bolåneansökan behöver du visa upp bevis på inkomst, adress och eventuellt dina lån i det land där du bor.
4. Kollarunt lite. Det råder hård konkurrens bland bolåneinstituten i Spanien så det är klokt att jämföra olika villkor.
5. Förbereddig i Spanien. För att få ett bolån behöver du ett NIE (utländskt skattenummer) och ett spanskt bankkonto.
6. Jämför kostnader. När du tittar på lånevillkor från olika banker, var noga med att fråga vem som är ansvarig för kostnaderna för bolånet. Alla kostnader är inte köparens ansvar, även om vissa banker tar betalt för dem alla. Se kostnaderna för att få ett spanskt bolån.
7. Se uppför “golvklausuler”. Bolåneavtal kan innehålla “golvklausuler”, även kända som bolån med tak(clausula suelo på spanska). Dessa gör det möjligt för banken att ta ut en lägsta procentuell ränta även när räntorna är lägre. Även om golvklausuler inte är olagliga kan de betraktas som missbruk, särskilt om banken inte har informerat kunden om att de finns. Ta professionell rådgivning om detta om det behövs.
8. Bindinte upp dig till en bank. Leta noga i bolåneavtalet efter en klausul som tvingar dig att stanna hos banken under en viss tid (i vissa fall kräver banker att du stannar hos dem under hela lånets löptid). Detta kanske inte ligger i ditt intresse eftersom det begränsar dina möjligheter att byta till en bank med bättre lånevillkor senare. Se också upp för klausuler som binder dig till vissa bankprodukter, t.ex. försäkringar.
9. Överväg att anlita en mäklare. Att anlita en bolåneförmedlare kan spara dig värdefull tid och pengar eftersom de gör alla jämförelser åt dig. Se till att du väljer en välrenommerad mäklare med dokumenterade meriter och som är registrerad hos de spanska myndigheterna.
10. Tänk på de långsiktiga konsekvenserna. Om du tar ett spanskt bolån är den vanliga löptiden 15 till 20 år. Detta är ett långt ekonomiskt åtagande.

Fördelar och nackdelar med att ta ett lån i Spanien

En av dina första överväganden bör vara att väga för- och nackdelar med ett hypotekslån i Spanien. Den slutliga balansen kommer att bero på dina personliga och ekonomiska omständigheter samt dina långsiktiga planer.

Fördelarna

Följande skäl talar för att ta ett spanskt bolån:

Större budget

Kanske den största fördelen av alla eftersom det ger dig möjlighet att köpa en större och/eller bättre fastighet. I områden som är populära bland utländska köpare gör en extra budget ofta skillnaden mellan en genomsnittlig och en exceptionell fastighet. Men var inte för ambitiös – få spanska banker tillåter mer än 60% belåningsgrad (LTV) för utländska köpare och 50% är ofta normen.

Mer potentiell vinst

Att köpa en fastighet med ett bolån innebär att du använder mindre av dina egna pengar för köpet och ger dig extra hävstång när du säljer senare. Vinstmarginalerna är särskilt goda om räntorna är låga och fastighetspriserna stiger (vilket är fallet med fastighetsmarknaden på Costa del Sol 2020). Det finns dock inga garantier för att räntorna kommer att förbli låga eller att priserna kommer att fortsätta stiga.

Extra due diligence

Om du tar ett spanskt bolån kommer din valda långivare att undersöka fastigheten för juridiska brister och även genomföra en värdering. Detta ökar due diligence på fastigheten, men om du anlitar en advokat för köpet bör alla kontroller utföras noggrant. länk till köpprocessen

Nackdelarna

Att få ett bolån i Spanien kommer dock också med flera nackdelar. Några av dem är:

Fler kostnader

Att köpa en fastighet i Spanien innebär redan höga kostnader i form av skatter och avgifter. Att ta ett bolån ökar dessa kostnader. Se bolånekostnader nedan för en detaljerad sammanställning av vad ett spanskt lån kommer att kosta dig.

Högre risk

Om du finansierar ditt spanska fastighetsköp med ett lån ökar risken för köpet:

Det finns ingen garanti för din ekonomiska framtid – du kanske inte alltid kan betala av på lånet.

Räntorna går upp och ner. Euribor (referensränta för bolån i Spanien) är för närvarande låg, men det finns ingen garanti för framtida räntor.

Fastighetspriserna går upp och ner. Den spanska marknaden har nyligen tagit sig ur en kris då många ägare med bolån fick ett negativt eget kapital på sin fastighet. Det finns ingen garanti för att detta inte kommer att hända igen i framtiden.

Personligt ansvar

Enligt bestämmelserna i spansk lag är bolåneskulder personliga och obegränsade. Det innebär att om du inte betalar dina skulder kan banken göra anspråk på alla dina tillgångar i hela världen, inte bara på fastigheten i Spanien. Om till exempel återtagandet av din spanska fastighet inte täcker din bolåneskuld har banken rätt att göra anspråk på dina tillgångar utanför Spanien.

Slutsats

Ta en lång titt på din ekonomi och gör en realistisk budget för ditt köp. Om du kan förvänta dig att kunna betala under lånets löptid även om räntorna stiger eller om du befinner dig i en annan situation, kan ett spanskt bolån vara ett klokt ekonomiskt beslut. Om du å andra sidan inte kan det, är det inte i ditt intresse att ta ett lån.

Olika typer av bolån

Spanien har en mycket konkurrenskraftig bolånemarknad och som ett resultat finns det mycket att välja mellan när det gäller lån. Icke-residenta som köper spansk fastighet med ett bolån har dock mer begränsad tillgång till lånetyper och villkor. I det här avsnittet tittar vi på de viktigaste villkoren för bolån i Spanien och de viktigaste tillgängliga typerna.

Villkor för bolån

I likhet med banker över hela världen förknippar spanska finansiella enheter fritidshus med en högre risk för betalningsinställelser. Deras resonemang är att ett fritidshus är en icke-väsentlig tillgång och därför förbrukningsbar och den första som inte betalas i tider av ekonomiska svårigheter. Följaktligen är urvalet av bolån och deras villkor mer begränsade än för huvudbostäder. Belåningsgraden (LTV) och återbetalningstiden är betydligt lägre och villkoren tenderar att vara strängare.

BELÅNINGSGRAD

Bostadsköpare erbjuds ofta upp till 80%, vilket kan stiga till 90% när det gäller förstagångsköpare. Men för icke-residenta är LTV mycket lägre. När du ansöker om ett spanskt bolån, förvänta dig inte att erbjudas mer än 70% LTV med 60% genomsnittet i praktiken. Vissa banker finansierar bara 50 % av köpet. Du måste därför budgetera för minst 40 % av köpet själv.

Längden på bolånet

Personer som är bosatta i Spanien kan få lån på upp till 40 år, men för personer som inte är bosatta i Spanien är den typiska lånelängden mellan 15 och 20 år.

Räntor på bolån

Alla spanska bolån tar Euribors basränta, som fastställs av Europeiska centralbanken, och lägger till en procentsats på toppen. Bankerna är fria att tillämpa sina egna räntesatser, men i praktiken innebär den hårda konkurrensen att de flesta tar ut liknande räntesatser.

I slutet av 2020 var Euribor negativ, vilket den har varit sedan början av 2017. De flesta spanska banker erbjöd bolån med rörlig ränta till Euribor plus mellan 0,5 % och 2 %. Bolån med fast ränta låg på Euribor plus 2 % till 4 %.

Olika typer av spanska bolån

Att bestämma vilken typ av bolån som passar dina omständigheter bäst kräver noggrant övervägande, med hänsyn till dina planer på kort, medellång och lång sikt. De viktigaste typerna av bolån som finns tillgängliga i Spanien är följande:

Rörlig ränta

Detta är traditionellt den överlägset mest populära typen av spanska bolån, särskilt sedan Euribor har varit i negativt territorium. Fördelarna med rörlig ränta inkluderar möjligheten att dra nytta av “billiga” pengar och ett större urval av bolån. Å andra sidan, med ett bolån med rörlig ränta vet du inte hur mycket dina månatliga återbetalningar kommer att bli och räntorna kan gå upp.

Fast ränta

Denna typ av bolån var tidigare mindre populär bland spanska köpare, även om det under de senaste månaderna har blivit vanligare att ta denna typ av bolån. Den största nackdelen är högre kostnader – du betalar mer för att låna pengar när räntorna är låga – men å andra sidan vet du exakt hur mycket dina månatliga återbetalningar är under hela lånetiden. Du är också skyddad mot framtida räntehöjningar eftersom din ränta är fast. Under den ekonomiska osäkerheten 2020 föredrog många spanska köpare denna säkerhet.

Endast ränta

Bolån som tillåter låntagaren att endast betala ränta under bolånets första löptid (vanligtvis två år) är inte vanliga i Spanien, särskilt inte sedan fastighetskrisen. De är också endast tillgängliga för invånare. Den största fördelen är lägre månatliga återbetalningar, men de blir dyrare på grund av den extra tid det tar att betala av kapitalet.

Bolån i andra valutor än euro

Du kanske vill överväga att ta ett bolån i en annan valuta än euro. Vissa spanska banker erbjuder lån i andra valutor än euro, men det är inte så vanligt. Den största fördelen med att ha ett bolån i din valuta (t.ex. brittiska pund eller svenska kronor) är att du minskar kostnaden för valutaväxling vid återbetalningen. Å andra sidan är det svårare att få bolån i andra valutor än euro och de spanska bankerna brukar ta mer betalt för den här typen av lån.

Om du planerar att köpa en fastighet i Spanien för att hyra ut, antingen som fritidshus eller långtidsuthyrning, är det vettigt att ta ett bolån i euro. Finansiella experter rekommenderar att det bästa sättet att minimera valutarisker är att ha tillgång och lån i samma valuta. I det här exemplet skulle du använda hyresintäkterna för att betala ditt lån.

Kostnaderna för ett spanskt bolån

En av nackdelarna med att ta ett spanskt bolån är att transaktionen medför flera kostnader. Dessa tas ut utöver de skatter och avgifter som tas ut som standard vid ett köp. Länk till köpskatter I detta avsnitt listar vi de kostnader som uppstår när du tar ett lån för att köpa en fastighet i Spanien.

Vem betalar avgifterna

Det brukade vara så att köparen tog på sig alla kostnader i samband med ett bolån, men under de senaste åren har konsumenter framgångsrikt vunnit uppmärksammade rättsfall mot bankerna och återkrävt bolånekostnader. Detta är dock ingen självklarhet, så innan du skriver under din bolåneklausul bör du se till att du förstår vilka kostnader som ska betalas av dig och vilka som ska betalas av banken.

Värderingsavgift

För att godkänna ett hypotekslån måste banken först göra en värdering av fastigheten. Detta är ett obligatoriskt steg och kostnaderna varierar beroende på fastighetspriset. Räkna med att betala mellan några hundra euro och flera tusen. Observera att värderingen vanligtvis utförs av en värderingsman som banken har utsett, inte en som du själv har valt.
Vem betalar: eftersom banken är den part som är intresserad av att fastställa fastighetens värde bör den betala denna avgift.

Avgift för hypotekslån

Alla banker tar ut en avgift för att lägga upp ett bolån och godkänna lånet. Avgiften tas ut på det lånade beloppet, så ju mer du lånar, desto högre blir bolåneavgiften. Det är värt att jämföra olika bankers avgifter och välja en lägre, särskilt om ditt lån är stort. Bankerna tar i allmänhet ut mellan 0,5 % och 2 % av lånet, med ett genomsnitt på cirka 1 %.
Vem betalar: köparen (du). År 2020 slog EU-domstolen fast att bolåneavgiften är onödig och inte ska betalas av köparen, även om den spanska jurisdiktionen ännu inte har följt efter. Det är värt att förhandla om denna avgift med banken.

Stämpelskatt

Denna skatt kallas Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados på spanska (AJD) och tas ut på ett hypotekslån. AJD tas ut som en procentandel av lånet och beloppet varierar beroende på region i Spanien. För hypotekslån på fastigheter på Costa del Sol (i regionen Andalusien) tas AJD ut med 1,5 %.
Vem betalar: köparen (du).

Notariens avgift

Notarien tar ut en avgift för lagfarten och notarietjänsterna när du köper en spansk fastighet. Vid köp med hypotekslån tillkommer ett extra avsnitt på lagfarten med efterföljande extra avgift.
Vem betalar: det finns utrymme för förhandling om denna avgift och din bank kan vara öppen för att betala för detta.

Avgift för fastighetsregistret

Precis som notarieavgifterna ökar även avgifterna för fastighetsregistret när det gäller hypotekslån, eftersom lånet måste registreras som en belastning på fastigheten.
Vem betalar: Som med notariekostnader kan din bank vara öppen för förhandlingar om att betala för detta.

Kostnader för pappersarbete

Din bank kommer att anlita en gestoría (professionellt företag som tillhandahåller tjänster för pappersarbete) för att betala skatter och avgifter för bolånet och för att registrera lagfartshandlingarna. Kostnaden för detta varierar beroende på hypotekslånets storlek och hur mycket arbete som krävs. Vissa banker arbetar med en viss gestoría och ger inte köparen någon möjlighet att välja ett alternativ.
Vem betalar: Om banken har utsett en gestoría och inte tillåter dig att använda ett alternativ, ska banken betala denna avgift.

Försäkringar

När du tar ett hypotekslån i Spanien måste du också teckna en försäkring för fastigheten som täcker både själva byggnaden(continente på spanska) och dess innehåll(contenido). Banken som tillhandahåller hypotekslånet kommer också att erbjuda försäkringsskydd – du är inte skyldig att teckna försäkring hos dem, men i praktiken kommer du sannolikt att få bättre villkor för ditt hypotekslån om du gör det.
Din bank kan också erbjuda liv- och bolåneförsäkringar. Ingen av dessa är obligatorisk för ett hypotekslån i Spanien, men du kanske vill titta på dessa för ytterligare ekonomisk säkerhet.
Kontrollera alltid försäkringsvillkoren och se upp för klausuler som tvingar dig att teckna en försäkring hos din bank under lånets löptid. Försäkringar som erbjuds av banker är inte nödvändigtvis de billigaste på marknaden.
Vem betalar: köparen (du).

Avgift för subrogation

Om du köper en fastighet i Spanien som redan har ett bolån kanske du vill ta över lånet själv. Avgiften för att överföra ett lån från säljaren till köparen är cirka 0,5 % av lånets värde.
Vem betalar: köparen (du).

Se dig omkring

Även om det finns bolåneavgifter som du inte kan undvika kan du kanske förhandla med banken om lägre avgifter på andra områden. Konkurrensen om bolånen är hård och din valda bank kan vara villig att sänka värderings- och bolåneavgifterna i utbyte mot dina affärer. Men tänk på att banken i stället kan ta mer betalt för själva bolånet eller tillämpa en högre ränta.