Les grands projets de la Costa del Sol qui transforment la région

La Costa del Sol s’apprête à connaître sa plus grande période d’investissements dans les infrastructures depuis des décennies. D’ici à 2031, des projets d’envergure tels que l’extension de l’aéroport de Málaga (1,5 milliard d’euros), un nouveau cadre juridique d’aménagement pour Marbella, la modernisation de deux ports de plaisance et la création de nouveaux terrains résidentiels au nord de Marbella vont redessiner le littoral. Aucun de ces projets n’est isolé. Ensemble, ils nous donnent un aperçu des changements que vous verrez sur la Costa del Sol dans les années à venir.
Voici une liste des cinq développements qui seront les moteurs de ce changement, ce qui est confirmé à ce jour, et ce que cela pourrait signifier pour les acheteurs et les investisseurs au cours des prochaines années.

1. Extension de l’aéroport de Málaga

L’aéroport de Málaga-Costa del Sol a clôturé l’année 2025 avec 26,7 millions de passagers, son meilleur résultat jamais enregistré, et l’année 2026 s’annonce encore meilleure, avec 13,22 millions de passagers au premier semestre, soit une hausse de 6,7 % par rapport à la même période en 2025. La capacité actuelle étant plafonnée à environ 30 millions de passagers, l’opérateur aéroportuaire espagnol Aena est passé de la phase de planification à celle du financement.
En septembre 2026, le gouvernement espagnol a approuvé une enveloppe de 830 millions d’euros dans le cadre du programme d’investissement DORA III (2027-2031) d’Aena, qui alloue au total environ 1,5 milliard d’euros à Málaga, l’un des projets phares du réseau. L’objectif : porter la capacité annuelle à 36 millions de passagers.
L’ampleur des transformations physiques est considérable :

• la superficie du terminal va presque doubler, passant de 80 000 m² à 140 000 m²
• L’ancien terminal 1 et les jetées B et C seront démolis puis reconstruits
• Les surfaces commerciales et les salons VIP seront agrandis
• Les voies d’accès routières et les parkings seront également agrandis

La phase de conception se déroulera jusqu’en 2026, le début des travaux étant prévu à partir de 2029 et l’achèvement complet en 2031. Surtout, l’aéroport restera opérationnel tout au long du chantier.

Pourquoi est-ce important pour la Costa del Sol

?
Historiquement, la capacité aéroportuaire a toujours été liée à la demande de résidences secondaires et de locations de vacances le long de la Costa del Sol. Le quasi-doublement de la capacité d’accueil des passagers hors espace Schengen vise spécifiquement la clientèle internationale britannique, ainsi que les marchés du Golfe et d’autres marchés hors UE qui alimentent en grande partie le marché immobilier de luxe de Marbella et d’Estepona.

2. Le nouveau PGOM de Marbella

Une grande partie de ce qui est décrit ci-dessous – nouveaux terrains résidentiels, extension du port de plaisance, modernisation des infrastructures – dépend d’un seul document : le nouveau Plan général d’aménagement municipal (PGOM) de Marbella, approuvé par le conseil municipal le 18 septembre 2026.
Celui-ci remplace le cadre d’aménagement obsolète de 1986 et fait de Marbella la première commune d’Andalousie à disposer d’un plan entièrement adapté à la loi régionale LISTA. Les chiffres clés :

• La superficie des terrains urbains passe d’environ 40 millions de m² à 53 millions de m², soit une augmentation confirmée d’environ 13 millions de m²
• 64 millions de m² restent classés en zone rurale, bien que 30 millions de m² de cette superficie soient désignés comme potentiellement « transformables en zone urbaine » à l’avenir, sous réserve d’une évaluation en matière d’urbanisme, d’infrastructures et d’environnement
• Sur les terrains urbains, 20 % des nouvelles surfaces constructibles résidentielles sont réservées au logement abordable
• Le plan concerne environ 18 000 logements laissés dans une situation juridique incertaine en raison de décennies d’incertitude en matière d’urbanisme, offrant ainsi une plus grande sécurité juridique aux propriétaires

Il reste une étape à franchir : le POU (Plan de Ordenación Urbana), le document de zonage détaillé qui fixera les règles au niveau de la rue, les hauteurs des bâtiments, l’aménagement des quartiers et les normes techniques, est toujours en cours d’élaboration.

Pourquoi est-ce important

?
Il s’agit du fondement juridique de tout futur aménagement dans la région. Sans le PGOM, les futurs projets ne disposeraient d’aucun cadre valide pour les développements résidentiels et commerciaux qui suivront. Pour les acheteurs, ces quotas de logements signifient également l’arrivée d’une offre plus diversifiée : non seulement des villas de luxe, mais aussi un nombre obligatoire de logements abordables et de milieu de gamme à leurs côtés.

3. Rénovation des ports de plaisance de La Bajadilla et de Puerto Banús

Les deux ports de plaisance de Marbella vont faire l’objet d’une rénovation, mais selon des approches très différentes et en ciblant des marchés distincts.
Après un retard de 15 ans, La Bajadilla, le port de pêche situé à l’est de Marbella, s’est vu attribuer une concession de 40 ans, attirant plus de 200 millions d’euros de financements privés. Le projet prévoit :

• De presque tripler la capacité, passant de 268 à environ 750 places d’amarrage
• d’accueillir des yachts mesurant jusqu’à 70 mètres
• d’ajouter des espaces commerciaux et environ 1 000 places de parking
• de procéder à des remblais de sable de plage sur Venus, La Bajadilla, El Cable et El Faro dans le cadre de travaux côtiers

Le nouveau concessionnaire reprendra les installations existantes à compter du 1er janvier 2027, la construction devant débuter la même année.
Puerto Banús, le port de plaisance de luxe historique de Marbella, emprunte une voie différente. Plutôt que d’étendre son empreinte physique, ses propriétaires, la famille Vidiella, qui gère la concession depuis 1983, modernisent la marina en remplaçant huit pontons fixes par des pontons flottants d’ici fin 2026. Ce plan de modernisation de 9 millions d’euros comprendra également la transformation de places de parking en nouvelles terrasses de restaurant. La famille Vidiella étudie également la possibilité de s’associer à un partenaire financier pour financer l’expansion de la marque « Puerto Banús ».

Pourquoi est-ce important

?
Il s’agit de projets complémentaires, et non concurrents. La Bajadilla comble un véritable déficit de capacité dans la partie est de la ville et ouvre Marbella à une toute nouvelle catégorie de super-yachts, tandis que Puerto Banús se concentre sur l’expansion de sa marque plutôt que sur la taille de son bassin. Pour les acheteurs immobiliers, le développement de La Bajadilla devrait avoir un impact plus significatif sur la vieille ville et le quartier des pêcheurs de Marbella, qui ont historiquement été à la traîne par rapport au glamour (et aux prix) du Golden Mile et du quartier de Puerto Banús.

4. L’expansion résidentielle au nord de Marbella

Un nouveau projet immobilier résidentiel serait en cours de développement dans le nord de Marbella, près de La Cañada et du Trapiche del Prado, à proximité de l’AP-7. Selon les premières informations, le projet porterait sur environ 156 logements répartis sur plus de 105 000 m², la mairie de Marbella ayant accepté de traiter le dossier d’urbanisation.
Ce projet en est encore à ses débuts, aucune information n’étant disponible quant à la date de début des travaux.

Pourquoi est-ce important ?

Cela montre que la croissance ne se limite pas au littoral ; l’arrière-pays de Marbella, plus proche du corridor de l’AP-7, fait partie du développement de la ville pour la prochaine phase.
De plus, toute nouvelle construction dans cette zone doit respecter les exigences du PGOM en matière de logements abordables, ce qui constitue un véritable cas d’étude concret sur la manière dont les quotas de logements seront mis en œuvre sur le terrain.

5. Autres projets d’infrastructure

Le PGOM n’est pas seulement un document consacré au logement ; il définit également les infrastructures de soutien nécessaires à l’ensemble des projets susmentionnés. Parmi les dispositions confirmées, on peut citer :

• La modernisation de l’A-7, ainsi que des routes de Ronda et d’Istan
• Un espace officiellement réservé à une éventuelle future liaison ferroviaire à Marbella
• De nouveaux réseaux cyclables et une extension des infrastructures de stationnement

Aucun de ces projets n’est aussi avancé que ceux de l’aéroport ou de la marina ; il s’agit pour la plupart de dispositions de cadre plutôt que de constructions financées, mais cela a son importance car cela montre l’orientation de la planification pour la prochaine décennie, y compris la réserve ferroviaire, qui constituerait un véritable tournant à long terme si elle se concrétisait.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les investisseurs

Considérés dans leur ensemble, ces projets révèlent des tendances claires. L’accès international est privilégié. L’extension de l’aéroport hors zone Schengen répond à la dépendance de la Costa del Sol vis-à-vis des acheteurs et visiteurs britanniques et d’autres pays non membres de l’UE. Il faut s’attendre à une demande soutenue de la part de ces marchés à mesure que le programme de construction 2027–2031 progressera.
Marbella bénéficie désormais d’une sécurité juridique dont elle était dépourvue depuis 40 ans. Le PGOM élimine un risque qui dissuadait certains investisseurs institutionnels et compliquait l’octroi des permis. Cette sécurité juridique, plus que n’importe quel projet pris isolément, est susceptible de constituer le changement le plus déterminant pour les investisseurs sérieux à long terme.
L’aéroport ne sera pas achevé avant 2031. La Bajadilla ne sera pas agrandie avant 2030 environ. Le document du PGOM, le POU, est encore en cours de rédaction. Il ne s’agit en rien d’une évolution à court terme ; ce sera un processus s’étalant sur plusieurs années qui apportera des changements sur la côte.

Conclusion

L’extension de l’aéroport garantit la connectivité de la région pour la prochaine génération d’acheteurs internationaux. Le PGOM apporte à Marbella la clarté juridique qui lui faisait défaut depuis 1986. Les projets de ports de plaisance ouvrent la côte à un nouveau segment de tourisme de luxe et de super-yachts. Et les projets d’infrastructure, aussi modestes soient-ils pour l’instant, laissent entrevoir une côte qui se prépare à une croissance bien au-delà de 2031.
Les trois à quatre prochaines années récompenseront les précurseurs et ceux qui savent identifier les projets en cours ainsi que les quartiers appelés à en tirer le plus grand bénéfice.