Großprojekte an der Costa del Sol, die die Region verändern

Die Costa del Sol steht vor der größten Phase von Infrastrukturinvestitionen seit Jahrzehnten. Bis zum Jahr 2031 werden Großprojekte wie der Ausbau des Flughafens Málaga im Wert von 1,5 Milliarden Euro, ein neuer rechtlicher Planungsrahmen für Marbella, zwei Modernisierungen von Yachthäfen sowie neue Wohnbauflächen im Norden von Marbella die Küstenlandschaft neu gestalten. Keines dieser Projekte steht für sich allein. Zusammen geben sie Aufschluss über die Veränderungen, die Sie in den kommenden Jahren an der Costa del Sol erleben werden.
Hier finden Sie eine Liste der fünf Entwicklungen, die den Wandel vorantreiben werden, was bisher bestätigt ist und was dies für Käufer und Investoren in den nächsten Jahren bedeuten könnte.

1. Ausbau des Flughafens Málaga

Der Flughafen Málaga-Costa del Sol schloss das Jahr 2025 mit 26,7 Millionen Passagieren ab – seinem bisher besten Jahr –, und 2026 ist auf dem besten Weg, dieses Ergebnis noch zu übertreffen: Im ersten Halbjahr wurden 13,22 Millionen Passagiere gezählt, was einem Anstieg von 6,7 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025 entspricht. Da die derzeitige Kapazität bei etwa 30 Millionen liegt, ist der spanische Flughafenbetreiber Aena von der Planungsphase zur Finanzierungsphase übergegangen.
Im September 2026 genehmigte die spanische Regierung 830 Millionen Euro als Teil des umfassenderen DORA-III-Investitionsprogramms (2027–2031) von Aena, das insgesamt rund 1,5 Milliarden Euro für Málaga als eines der Schlüsselprojekte des Netzwerks vorsieht. Das Ziel: die jährliche Kapazität auf 36 Millionen Passagiere zu erhöhen.
Der Umfang der baulichen Veränderungen ist beträchtlich:

• Die Terminalfläche wird sich von 80.000 m² auf 140.000 m² fast verdoppeln
• Das ehemalige Terminal 1 sowie die Flugsteige B und C werden abgerissen und neu errichtet
• Die Verkaufsflächen und der Bereich der VIP-Lounges werden vergrößert
• Auch die Zufahrtswege und Parkmöglichkeiten werden ausgebaut

Die Planungsphase läuft bis 2026, der Baubeginn ist für 2029 vorgesehen, die vollständige Fertigstellung für 2031. Vor allem aber bleibt der Flughafen während der gesamten Zeit in Betrieb.

Warum dies für die Costa del Sol von Bedeutung ist

Historisch gesehen hängt die Flughafenkapazität mit der Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienvermietungen entlang der Costa del Sol zusammen. Eine nahezu doppelte Ausweitung der Abfertigungskapazität für Nicht-Schengen-Reisende zielt speziell auf die internationale Käuferschaft aus Großbritannien sowie auf Märkte aus der Golfregion und anderen Nicht-EU-Ländern ab, die einen Großteil des Luxusimmobilienmarktes in Marbella und Estepona antreiben.

2. Marbellas neuer PGOM

Ein Großteil dessen, was im Folgenden in Bezug auf neue Wohnbauflächen, den Ausbau des Yachthafens und die Modernisierung der Infrastruktur beschrieben wird, hängt von einem einzigen Dokument ab: Marbellas neuem Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOM), der am 18. September 2026 vom Stadtrat verabschiedet wurde.
Dieser ersetzt den veralteten Planungsrahmen der Stadt aus dem Jahr 1986 und macht Marbella zur ersten Gemeinde in Andalusien mit einem Plan, der vollständig an das regionale LISTA-Gesetz angepasst ist. Die wichtigsten Zahlen:

• Die städtische Fläche steigt von rund 40 Millionen m² auf 53 Millionen m², was einer bestätigten Zunahme von etwa 13 Millionen m² entspricht
• 64 Millionen m² bleiben als ländliche Fläche ausgewiesen, wobei 30 Millionen m² davon als potenziell „in städtische Fläche umwandelbar“ eingestuft sind, vorbehaltlich einer Prüfung hinsichtlich Planung, Infrastruktur und Umwelt
• Auf der städtischen Fläche werden 20 % der neuen bebaubaren Wohnfläche für bezahlbaren Wohnraum reserviert
• Der Plan befasst sich mit rund 18.000 Wohnungen, die aufgrund jahrzehntelanger Planungsunsicherheit in einer rechtlichen Grauzone verblieben sind, und bietet den Eigentümern damit mehr Rechtssicherheit

Ein Schritt steht noch aus: Der POU (Plan de Ordenación Urbana), das detaillierte Bebauungsplan-Dokument, das Vorschriften auf Straßenebene, Gebäudehöhen, die Gestaltung der Stadtviertel und technische Standards festlegt, befindet sich noch in Bearbeitung.

Warum dies wichtig ist

Dies ist die rechtliche Grundlage für jede zukünftige Bebauung in dem Gebiet. Ohne den PGOM gäbe es für künftige Projekte keinen gültigen Rahmen für die anschließende Wohn- und Gewerbebebauung. Für Käufer bedeuten die Wohnquoten zudem, dass sich das Angebot verändern wird: nicht nur Luxusvillen, sondern daneben eine vorgeschriebene Anzahl an erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen.

3. Modernisierung der Yachthäfen La Bajadilla und Puerto Banús

Die beiden Yachthäfen von Marbella sollen modernisiert werden, allerdings auf sehr unterschiedliche Weise und für unterschiedliche Märkte.
Nach einer 15-jährigen Verzögerung wurde für La Bajadilla, den östlichen Fischereihafen von Marbella, erfolgreich eine 40-jährige Konzession erteilt, wodurch private Investitionen in Höhe von mehr als 200 Millionen Euro gewonnen werden konnten. Das Projekt sieht Folgendes vor:

• die Kapazität von 268 auf etwa 750 Liegeplätze nahezu verdreifachen
• Platz für Yachten mit einer Länge von bis zu 70 Metern schaffen
• Gewerbelflächen und rund 1.000 Parkplätze schaffen
• im Rahmen von Küstenbauarbeiten Sand an die Strände von Venus, La Bajadilla, El Cable und El Faro aufschütten

Der neue Konzessionsnehmer übernimmt die bestehenden Anlagen ab dem 1. Januar 2027, wobei der Baubeginn für dasselbe Jahr vorgesehen ist.
Puerto Banús, Marbellas traditionsreicher Luxusyachthafen, schlägt einen anderen Weg ein. Anstatt die physische Fläche zu vergrößern, modernisieren die Eigentümer, die Familie Vidiella, die die Konzession seit 1983 betreibt, den Yachthafen, indem sie bis Ende 2026 acht feste Pontons durch schwimmende Decks ersetzen. Dieser Modernisierungsplan im Wert von 9 Millionen Euro umfasst auch die Umwandlung von Parkplätzen in neue Restaurantterrassen. Die Familie Vidiella prüft zudem die Einbindung eines Finanzpartners zur Finanzierung des Ausbaus der Marke „Puerto Banús“.

Warum das wichtig ist

Es handelt sich hierbei um sich ergänzende, nicht um konkurrierende Projekte. La Bajadilla schließt eine echte Kapazitätslücke im östlichen Teil der Stadt und eröffnet Marbella den Zugang zu einer völlig neuen Klasse von Superyacht-Verkehr, während sich Puerto Banús eher auf die Markenexpansion als auf die Größe des Hafenbeckens konzentriert. Für Immobilienkäufer dürfte das Wachstum von La Bajadilla die bedeutendere Entwicklung für die Altstadt und das Fischerviertel von Marbella sein, die historisch gesehen hinter dem Glamour (und den Preisen) der Golden Mile und der Puerto-Banús-Seite der Stadt zurückgeblieben sind.

4. Wohnbebauung im Norden von Marbella

Berichten zufolge schreitet im Norden Marbellas, in der Nähe von La Cañada und Trapiche del Prado, unweit der AP-7, ein neues Wohnbauprojekt voran. Ersten Berichten zufolge umfasst das Projekt rund 156 Wohnungen auf einer Fläche von mehr als 105.000 m², wobei der Stadtrat von Marbella den Bebauungsplan zur Bearbeitung angenommen hat.
Es handelt sich hierbei um ein Projekt in einem frühen Stadium, da noch keine Informationen zum Baubeginn vorliegen.

Warum das wichtig ist

Es signalisiert, dass das Wachstum nicht auf die Küste beschränkt ist; das Hinterland von Marbella, näher am AP-7-Korridor, ist Teil der Stadtentwicklung in der nächsten Phase.
Zudem müssen alle Neubauten an diesem Standort die Vorgaben des PGOM für bezahlbaren Wohnraum erfüllen, was als praktisches Fallbeispiel dafür dient, wie Wohnquoten in der Praxis umgesetzt werden.

5. Weitere Infrastrukturprojekte

Der PGOM ist nicht nur ein Dokument zur Wohnungswirtschaft; er legt auch die unterstützende Infrastruktur für alle oben genannten Punkte fest. Zu den bestätigten Maßnahmen gehören:

• Ausbau der A-7 sowie der Straßen Ronda und Istan
• Formell reservierte Flächen für eine mögliche zukünftige Bahnanbindung in Marbella
• Neue Radwegenetze und eine erweiterte Parkinfrastruktur

Nichts davon ist so weit fortgeschritten wie die Flughafen- oder Yachthafenprojekte; vieles davon sind eher Rahmenvorkehrungen als finanzierte Bauvorhaben, aber es ist dennoch von Bedeutung, da es die Richtung der Planung für das nächste Jahrzehnt aufzeigt, einschließlich der Bahnreserve, die, sollte sie realisiert werden, eine wirklich bedeutende langfristige Veränderung darstellen würde.

Was dies für Käufer und Investoren bedeutet

Insgesamt betrachtet lassen diese Projekte klare Muster erkennen. Der internationale Zugang wird priorisiert. Der Ausbau des Flughafens für Nicht-Schengen-Flüge ist eine Reaktion auf die Abhängigkeit der Costa del Sol von Käufern und Besuchern aus Großbritannien und anderen Nicht-EU-Ländern. Mit fortschreitendem Ausbau im Zeitraum 2027–2031 ist mit einer anhaltenden Nachfrage aus diesen Märkten zu rechnen.
Marbella verfügt nun über Rechtssicherheit, die 40 Jahre lang fehlte. Der PGOM beseitigt ein Risiko, das einige institutionelle Investitionen abgeschreckt und die Genehmigungsverfahren erschwert hat. Diese Sicherheit dürfte – mehr als jedes einzelne Projekt – die folgenreichste Veränderung für ernsthafte Langzeitinvestoren sein.
Der Flughafen wird erst 2031 fertiggestellt sein. La Bajadilla wird erst um das Jahr 2030 herum erweitert. Das Dokument des PGOM, der POU, befindet sich noch im Entwurf. Nichts davon ist eine kurzfristige Angelegenheit; es wird ein mehrjähriger Prozess sein, der Veränderungen an der Küste mit sich bringen wird.

Fazit

Der Flughafenausbau sichert die Anbindung der Region für die nächste Generation internationaler Käufer. Der PGOM verschafft Marbella die rechtliche Klarheit, die ihr seit 1986 gefehlt hat. Die Yachthafenprojekte öffnen die Küste für eine neue Ebene des Superyacht- und Luxustourismus. Und die Infrastrukturprojekte, so bescheiden sie derzeit auch sein mögen, lassen eine Küste erahnen, die auf Wachstum weit über das Jahr 2031 hinaus plant.
Die nächsten drei bis vier Jahre werden die Vorreiter und diejenigen belohnen, die verstehen, welche Projekte in der Umsetzung sind und welche Stadtteile am meisten von diesen Projekten profitieren werden.