Comprar una vivienda de segunda mano en España puede ser una inversión excelente, sobre todo para los compradores extranjeros atraídos por el estilo de vida soleado, la riqueza cultural y la solidez del mercado inmobiliario. Sin embargo, el proceso puede ser complejo si no está familiarizado con las leyes y los procedimientos españoles.
Esta guía explica los pasos clave para comprar una propiedad de reventa en España, desde la obtención del número NIE hasta el registro de la propiedad.

Proceso de compra de una vivienda de segunda mano en España

Tanto si busca una casa de vacaciones, una residencia permanente o una inversión inteligente, tendrá que pasar por el siguiente proceso para adquirir una propiedad de reventa en España.

Paso 1: Buscar y reservar una propiedad

Puede utilizar portales en línea para consultar el listado o contratar a un agente inmobiliario local. Los agentes inmobiliarios locales ofrecen un apoyo clave en la compra de una propiedad. Le guiarán por el mercado, encontrarán listados adecuados en Internet y se pondrán en contacto con los vendedores para iniciar las negociaciones. Por lo tanto, es aconsejable contratar a un agente para encontrar la propiedad que se ajuste a sus necesidades.

Hacer una oferta:

Una vez que encuentre una propiedad adecuada, su agente le presentará una oferta. Si es aceptada, firmará un Contrato de Reserva y normalmente pagará un depósito para retirar la propiedad del mercado durante unos 30 días. Aunque se exige un depósito inicial, no es una cantidad fija y puede aumentar en el caso de propiedades de gran valor.

Asegúrese de que la reserva incluye:

• Detalles de la propiedad
• Precio y condiciones de pago
• Importe y condiciones del depósito
• Obligaciones del vendedor y del comprador
• Calendario de los próximos pasos

Importante: El depósito no suele ser reembolsable, así que pida a un abogado que revise el acuerdo antes de firmarlo.

Algunos consejos importantes

Para agilizar el proceso de compra, es mejor seguir los siguientes pasos.

Contrate ayuda profesional

En la compra de una vivienda en España intervienen varios especialistas. Contar con el equipo adecuado a su alrededor es fundamental para evitar errores legales y financieros.

A quién necesita:

• Abogado inmobiliario: Se encarga de los contratos, verifica que la propiedad sea legal y esté libre de deudas, y se asegura de que tus derechos estén protegidos.
• Asesor hipotecario: Le ayuda a encontrar la mejor oferta hipotecaria y le explica los distintos tipos de préstamo.
• Perito: Comprueba el estado físico de la propiedad, especialmente importante en el caso de casas antiguas o rurales.
• Agente inmobiliario: Ayuda en la búsqueda y negociación de propiedades y garantiza una comunicación fluida con los vendedores.

Elija siempre un abogado independiente, no uno recomendado por el vendedor o el agente.

Obtenga su número NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación único que todo comprador extranjero debe tener para realizar transacciones legales y financieras en España, como comprar una propiedad, pagar impuestos y contratar servicios públicos.

Puede obtener su NIE de tres maneras:

• En España: Solicítelo en una Comisaría General de Policía que encontrará en las principales ciudades del país.
• Desde su país de origen: Solicítelo a través de un consulado español.
• A través de un abogado: Muchos compradores otorgan poderes a un abogado local para que actúe en su nombre.

Documentos necesarios:

• Formulario de solicitud EX-15 cumplimentado
• Pasaporte en vigor (más copias)
• Prueba de finalidad (por ejemplo, reserva de propiedad u oferta de hipoteca)
• Pago de una pequeña tasa (10 euros)

¿Quiere entender todo el proceso? Lea nuestra guía completa sobre el NIE.

Abrir una cuenta bancaria española

Aunque no es legalmente obligatorio, abrir una cuenta bancaria local en España lo hace todo más fácil. Ayuda a reducir los gastos de transferencia, acelera los pagos y es útil para pagar los servicios públicos y los impuestos una vez que tenga la propiedad.
La mayoría de los bancos le pedirán:

• Su NIE
• Pasaporte
• Justificante de ingresos o empleo
• Factura de servicios públicos de su domicilio
• Su abogado puede ayudarle con este proceso si es necesario.

Realice la diligencia debida

Esta es la fase más crítica del proceso. Su abogado debe investigar la situación legal y financiera de la propiedad.

Qué comprueban:

• Registro de la Propiedad (Nota Simple): Confirma que el vendedor es el propietario del inmueble y enumera cualquier deuda o problema legal.
• Deudas pendientes: IBI, gastos de comunidad y suministros.
• Licencias de obras: Asegura que las reformas o ampliaciones son legales.

Inspección pericial

Es muy recomendable contratar a un perito colegiado para que inspeccione la propiedad, especialmente si es antigua o está situada en una zona rural, antes de finalizar la compra. Esta inspección técnica, a menudo denominada «lista de problemas», ayuda a identificar problemas estructurales o defectos ocultos.
La inspección debe realizarse durante la fase de diligencia debida, y los resultados suelen detallarse en un informe escrito con fotos y sugerencias de reparación. Si se detectan problemas importantes, los compradores pueden solicitar presupuestos para solucionarlos.
Es importante que los compradores incluyan una cláusula en el contrato preliminar que indique qué ocurre si la inspección revela problemas graves. Esto proporciona protección jurídica y flexibilidad.
En última instancia, la inspección da a los compradores la oportunidad de renegociar el precio, pedir reparaciones o incluso marcharse, si lo permite el contrato, sin perder su depósito. Es una forma estupenda de evitar futuras sorpresas y proteger su inversión.

Paso 2: Firmar el contrato privado de compraventa

Una vez completada la diligencia debida, el siguiente paso es firmar el Contrato de Arras. Este contrato describe todos los términos e incluye un depósito del 10%.

Contenido clave:

• Datos de la propiedad y del vendedor
• Precio de compra e inventario
• Fecha de finalización
• Cláusulas de penalización si alguna de las partes se echa atrás

Si el comprador se retira sin una razón válida, normalmente se pierde la señal. Si el vendedor se retira del trato, deberá devolver el doble del importe de la señal.

Algunos consejos importantes

Planifique su financiación y presupuesto

El coste de comprar una casa en España no es sólo el precio de la vivienda. Necesitará un 10-15% extra para impuestos y tasas.
Si no es residente:

• Los bancos españoles suelen ofrecer una relación préstamo-valor (LTV) del 60-70%.
• Debes pagar por adelantado al menos el 30-40% del precio de la propiedad.
• Los plazos de las hipotecas suelen ser de 20-25 años, con un límite máximo de edad de 70-75 años.

Los tipos de interés varían:

• Fijo: 2,5%-3,5%
• Variable: Euribor + margen

Documentos Hipotecarios:

• NIE y pasaporte
• Justificantes de ingresos (nóminas, declaración de la renta)
• Extractos bancarios
• Informe de crédito
• Justificante del pago inicial

Conozca los impuestos y tasas

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la reventa de propiedades en España varía según la región. En algunas regiones ronda el 10%. Sin embargo, en el caso de Andalucía, el impuesto de transmisiones patrimoniales es del 7% para todas las propiedades de reventa.
Esta diferencia puede ahorrarle o costarle miles de euros, por lo que es importante elegir bien la región para comprar propiedades de reventa.

Otros gastos

• Gastos de notaría
• Registro de la propiedad
• Gastos de hipoteca
• Gestoría
• Honorarios legales

Para una comprensión detallada de estos impuestos y tasas, consulte nuestra guía sobre Qué impuestos y tasas puede esperar al comprar una propiedad en España.

Paso 3: Firma final en el Notario

El paso final es la firma de la Escritura Pública en la notaría. Este es el momento en que la propiedad cambia legalmente de manos.
El notario lo hará:

• Confirmará la identidad de ambas partes
• Comprobará que la propiedad no tiene deudas
• Se asegurará de que se han pagado todos los impuestos y tasas
• Emitirá la escritura oficial
• Si va a obtener una hipoteca, la escritura hipotecaria también se firma en este momento.

Una vez firmados los documentos, se convertirá oficialmente en el propietario legal de la vivienda.

Paso 4: Aspectos esenciales posteriores a la compra

Registro de la propiedad

Su abogado presentará la escritura firmada en el Registro de la Propiedad, confirmándole como propietario oficial. Este proceso suele tardar unas semanas.

Traspaso de servicios

Es importante que todos los servicios públicos, incluidos los de electricidad y agua, se transfieran a su propiedad legal.

Gastos corrientes:

• IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles)
• Recogida de basuras
• Gastos de comunidad (para apartamentos o complejos)

Consejo: domicilie sus recibos para no olvidarse de ningún pago de servicios o impuestos.

Consejos adicionales

• Haga testamento en España: Esto ayuda a sus herederos a evitar dolores de cabeza legales.
• Contrate a un representante fiscal: Especialmente si piensa alquilar la propiedad o no es residente.
• Licencias turísticas: Si piensa alquilar a corto plazo, compruebe las leyes locales, ya que algunas zonas tienen normas estrictas.

Conclusión

Comprar una vivienda de segunda mano en España puede ser una gran decisión si se aborda de la manera correcta. Aunque el proceso puede parecer complejo al principio, una planificación cuidadosa, asesoramiento legal experto y un conocimiento claro de los costes y pasos asociados le ayudarán a navegar por el proceso sin problemas y le ayudarán a comprar su casa ideal en España.